一、房屋買賣合同夫妻共同財(cái)產(chǎn)規(guī)定有效嗎?

夫妻共同財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題，可分為兩種情況進(jìn)行處理。

第一，房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在房屋出售時(shí)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人是有理由相信出賣人有權(quán)處分該房產(chǎn)的正當(dāng)性，有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人。從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神以及保護(hù)善意相對人的合法權(quán)益出發(fā)，買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權(quán)益，由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)保障。該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。賣方應(yīng)該協(xié)助買方到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，履行房屋買賣合同的附隨義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同的真正目的。但是，如果有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益，那么，買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

第二，房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻共同名下的財(cái)產(chǎn)，在房屋出售時(shí)，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但由于是夫妻關(guān)系，買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，那么房產(chǎn)共有人不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人，即買方。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

對于購買二手房須注意以下幾點(diǎn)：第一，應(yīng)該審查購買房屋共有權(quán)狀況，可通過委托律師去房管部門查詢。第二，對房主已婚的，一定要配偶簽署同意出售房屋的書面材料。第三，可以與房主簽訂定金合同，定金性質(zhì)約定為立約定金，定金不得超過主合同標(biāo)的百分之二十，后一旦合同被確認(rèn)無效，買方仍然可以依據(jù)定金罰則要求房主支付雙倍定金

根據(jù)婚姻法的規(guī)定，如果夫妻雙方婚后所得的來購置房屋的，那么該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于夫妻共同所有，所以無論是處于合同的有效性還是法律規(guī)定，婚后購買的房屋都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是夫妻共同所有的房子。

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