據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，否則屬無(wú)效合同。

一、無(wú)民事行為能力是什么意思?

根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，構(gòu)成無(wú)民事行為能力人的條件為“未滿十周歲”和“完全不能辨認(rèn)自己的行為”。即年齡和認(rèn)識(shí)判斷能力，但無(wú)民事行為能力人的構(gòu)成不需要二者都具備，年齡和認(rèn)識(shí)判斷能力是“或”的關(guān)系，只要二者具備其一即認(rèn)定為無(wú)民事行為能力人。

二、監(jiān)護(hù)人有哪些權(quán)利和義務(wù)?

精神病人、失能失智老人等無(wú)民事行為能力人，由于無(wú)法作出真實(shí)的意思表達(dá)，因此法律為之設(shè)定了監(jiān)護(hù)人。由此，監(jiān)護(hù)人便負(fù)有了對(duì)上述人員在生產(chǎn)、生活中的照管以及代為行使相關(guān)權(quán)利的職責(zé)。但是，在監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)義務(wù)的過(guò)程中，或出于對(duì)被監(jiān)護(hù)人權(quán)益的漠視，或圖謀于其經(jīng)濟(jì)上的利益，或?yàn)閺浹a(bǔ)長(zhǎng)期照顧的拖累而尋求精神平衡，因此侵犯被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)性利益的行為時(shí)有發(fā)生。

三、出售房產(chǎn)的步驟

如無(wú)民事行為人名下的房產(chǎn)需要出售，該如何進(jìn)行呢?

第一步：向人民法院申請(qǐng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人為無(wú)民事行為能力人

第二步：由無(wú)民事行為能力人所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在近親屬中指定監(jiān)護(hù)人

第三步：監(jiān)護(hù)人作為產(chǎn)權(quán)人的法定代理人向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶手續(xù)

注：根據(jù)我國(guó)《民法通則》第十八條：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！币虼朔康禺a(chǎn)登記機(jī)關(guān)會(huì)視具體情況要求監(jiān)護(hù)人提供為產(chǎn)權(quán)人利益而出售房產(chǎn)的證明文件或作出必要的承諾。

四、常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛

(1)監(jiān)護(hù)人濫用權(quán)利賣房

監(jiān)護(hù)人如果為了保證被監(jiān)護(hù)的無(wú)行為能力人正常生活而必須進(jìn)行房產(chǎn)出售最好保留證據(jù)之后再進(jìn)行房產(chǎn)交易。而如果監(jiān)護(hù)人無(wú)法證明其出售被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)具有正當(dāng)理由，那么就是屬于濫用對(duì)被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，為此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定，侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。

(2)夫妻一方擅自賣掉共有財(cái)產(chǎn)

如夫妻雙方共有一處房產(chǎn)，其中一方為無(wú)民事行為能力人，另一方為法定監(jiān)護(hù)人也無(wú)權(quán)擅自賣掉二人共有房產(chǎn)。作為監(jiān)護(hù)人理應(yīng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)利，除被監(jiān)護(hù)人利益之外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如買方不屬于“善意”取得的話，該房產(chǎn)合同一般被認(rèn)為無(wú)效。

(3)監(jiān)護(hù)人自作主張放棄繼承

被監(jiān)護(hù)人雖為無(wú)民事行為能力人，但仍享有繼承權(quán)。法定監(jiān)護(hù)人一般不能代理被監(jiān)護(hù)人放棄繼承權(quán)。這明顯損害到了被監(jiān)護(hù)人的利益，這種代理行為會(huì)被認(rèn)為無(wú)效。