一、準(zhǔn)確理解情勢變更

我國《合同法》中并無情勢變更的法律規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同訂立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。這一司法解釋為我國法院在司法實務(wù)中運用情勢變更審理案件提供了法律依據(jù)，在商品房預(yù)售合同糾紛適用這一原則時，應(yīng)把握以下幾個要件：

1、情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

2、情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免責(zé)。

3、情勢變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則。

4、情勢變更的基礎(chǔ)是商品房預(yù)售合同合法有效。只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力，也就無從談起適用情勢變更的問題。

5、必須有情勢變更的事由。即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如政府干預(yù)或國家對財政、貨幣、物價等政策進行了較大的調(diào)整。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能準(zhǔn)確適用情勢變更原則。

6、情勢變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前。如果情勢變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認定當(dāng)事人已經(jīng)認識到發(fā)生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。

二、注意情勢變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別

1、情勢變更與不可抗力。

一是不可抗力已構(gòu)成履行不能，而情勢變更未達到履行不能的程度，仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導(dǎo)致顯失公平。

二是不可抗力屬于法定免責(zé)事由，情勢變更不是法定免責(zé)事由，其本質(zhì)是使當(dāng)事人享有請求變更或解除合同的請求權(quán)，而同時授予法院公平裁量權(quán)。

三是情勢變更解決是否繼續(xù)履行合同的問題，而不可抗力是從違約的角度出發(fā)，解決是否承擔(dān)責(zé)任的問題。

2、情勢變更與商業(yè)風(fēng)險。

一是預(yù)見性，商業(yè)風(fēng)險是可以預(yù)見的，而情勢變更是不可預(yù)見的;

二是程度，如果商業(yè)風(fēng)險超出了預(yù)見范圍，那么就有可能進入情勢變更的范疇。如適度的通貨膨脹是商業(yè)風(fēng)險，但是物價飛漲就應(yīng)當(dāng)認定為情勢變更;

三是結(jié)果，即商業(yè)風(fēng)險情況下雙方繼續(xù)履行合同不會致使顯失公平的結(jié)果，而如果是情勢變更，則會致使顯失公平的結(jié)果。

三、情勢變更原則的適用效力

適用情勢變更原則對合同雙方當(dāng)事人來講主要有兩個效力：

1、變更合同。變更合同使合同雙方的權(quán)利與義務(wù)重新達致平衡，使合同的履行變得公正合理。變更內(nèi)容可以是合同的主要條款，如購房價款的增減、標(biāo)的物的變更、履約方式等。

2、解除合同。根據(jù)案件的具體情況并結(jié)合適用情勢變更原則的具體規(guī)定，如果通過變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除顯失公平的結(jié)果，就可以采取終止預(yù)售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象。