2006年8月，張某與李某簽訂了房屋買賣合同，約定由張某將其位于北京市某區(qū)的房產(chǎn)(當(dāng)時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書)以280萬(wàn)的價(jià)格賣給李某，李某交付定金10萬(wàn)元，約定：如張某違約，則必須向李某雙倍返還定金，如李某不買此房，視為違約，無(wú)權(quán)要求返還定金。張某的義務(wù)是保證向李某出售的房屋產(chǎn)權(quán)明晰、無(wú)抵押、無(wú)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。出售后發(fā)現(xiàn)上述問題一律由張某負(fù)責(zé)。李某的義務(wù)是支付10萬(wàn)元定金，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)同時(shí)，向張某一次性結(jié)清房款等。簽訂合同過程中，張某向李某提交起于2004年10月同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同以及購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)。其后李某交付定金10萬(wàn)元。合同簽訂后，張某不愿出售該房產(chǎn)。2007年4月，李某將張某訴至法院，要求張某交付房屋，并雙倍返還定金20萬(wàn)元。張某的妻子王某作為第三人參加訴訟。一審法院審理后認(rèn)為，雖然簽訂合同時(shí)未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)張某提供的與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，能確定張某是該房的所有人，且此時(shí)張某已經(jīng)取得房產(chǎn)證，故該合同合法有效，另外從該商品房買賣合同上并不能看出該房是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能要求李某為買房而去核查張某的婚姻狀況，因此，對(duì)于張某及其妻子王某主張的未經(jīng)共有權(quán)人同意，合同應(yīng)屬無(wú)效的意見不予采信。遂判決支持李某的訴訟請(qǐng)求，即張某應(yīng)按合同履行自己的義務(wù)，同時(shí)雙倍返還李某定金20萬(wàn)元。一審判決后張某不服，提起上訴，認(rèn)為該合同中約定的定金是解約定金而非違約定金，二審法院經(jīng)審理認(rèn)定，該約定系對(duì)各方履行合同中違約行為的約定，而非以喪失定金為代價(jià)對(duì)解除合同的補(bǔ)償。故，上述關(guān)于定金的約定系違約定金的性質(zhì)而非解約定金，上訴人定金系解約定金的上訴理由不能成立，上訴人的上訴請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)。遂于2007年10月判決駁回上訴，維持原判。其后張某請(qǐng)求北京市高級(jí)人民檢察院向北京市高級(jí)人民法院提起抗訴，2008年3月二審法院另行組成合議庭對(duì)該案進(jìn)行了審理，最終判決張某履行合同，即交付房屋，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，撤銷了要張某雙倍返還20萬(wàn)定金的判決。判決后雙方表示服判，合同順利履行。

律師點(diǎn)評(píng)：

該案對(duì)履行交付房屋的判決，張某實(shí)際上并無(wú)異議，但一審、二審法院均判決張某在履行合同的同時(shí)，還需雙倍返還定金20萬(wàn)元，這是明顯適用法律錯(cuò)誤。

我國(guó)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。我國(guó)《合同法》第115條也作了相同的規(guī)定。從上述法律規(guī)定可以得出：(1)定金的功能在于對(duì)債務(wù)的擔(dān)保;(2)定金罰則的適用條件是“不履行”，即合同目的不能實(shí)現(xiàn)，(3)主債務(wù)履行后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。定金的擔(dān)保功能，決定了定金的存在價(jià)值是保障債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，定金罰則的適用條件是債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)，其適用的目的是保障債權(quán)人獲得合同利益，而不是獲得超出主合同約定的額外利益。