一、賣房合同約定違約金,占合同總金額的比例應(yīng)該是多少

在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二、違約金的性質(zhì)

我國(guó)《合同法》中違約金的性質(zhì)主要是補(bǔ)償性的，有限度地體現(xiàn)懲罰性。

我國(guó)《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，同時(shí)有限地承認(rèn)違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數(shù)額是"根據(jù)違約情況"確定的，即違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數(shù)額。另一方面，如果當(dāng)事人約定的違約金的數(shù)額低于違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)增加，以使違約金與實(shí)際損失大體相當(dāng)。這明顯體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性，將違約金作為一種違約救濟(jì)措施，既保護(hù)債權(quán)人的利益，又激勵(lì)當(dāng)事人積極大膽從事交易活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。同時(shí)《合同法》第114條第2款又規(guī)定:"……約定的違約金過分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。"即一般高于實(shí)際損失則無權(quán)請(qǐng)求減少，這一方面是為了免除當(dāng)事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對(duì)違約方的懲罰性。

由于違約金是當(dāng)事人通過約定而預(yù)先確定，并且違約金在彌補(bǔ)守約方損失的同時(shí)，還具有對(duì)違約方的懲罰作用，因此，筆者同意違約金具有擔(dān)保屬性的觀點(diǎn)。違約金既是一種責(zé)任形式，又是一種獨(dú)特的擔(dān)保合同履行的方式。在合同中約定了違約金，那么擬違約的一方就會(huì)衡量其違約的后果，如果約定了明顯具有懲罰性的違約金，尤其是違約金超過了因違約而帶來的利益時(shí)，任何一個(gè)理智的人都會(huì)在權(quán)衡利弊后選擇繼續(xù)履行合同。因此，違約金具有擔(dān)保屬性，且懲罰性越強(qiáng)，擔(dān)保效力越強(qiáng)。

實(shí)際上可以看到違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。在合同訂立以后，當(dāng)事人對(duì)違約可能造成的損失有了事先了解后，則為了避免承擔(dān)支付違約金的責(zé)任就必須正確履行合同。正是從這個(gè)意義上說，違約金為了可以督促履行合同所以在法律上數(shù)額比例不做規(guī)定。如果在違約金方面和別人起了糾紛的話建議咨詢相關(guān)專業(yè)律師，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。