購房合同違約賠償的計算標準是怎樣的

我國的定金在性質上是違約定金，具有預防違約金的性質，因此它與違約金在目的、性質、功能等方面相同，但二者不可并罰。當事人既約定違約金，又約定定金的，可以也只能由非違約方選擇一種對其最有利的責任形式。所謂二者不能并罰，是針對同一違約行為既約定違約金又約定定金的情形而言的，如果合同中約定的違約金和定金是針對不同的違約行為，且兩者在數額上的總和也不太高，在一方同時實施了不同的違約行為時，兩種責任形式可以并用。違約賠償就高不就低。?一般來說，合同中約定的違約金應當視為對損害賠償金的預先確定，因而違約金與約定損害賠償金是不可以并存的。違約金與法定損害賠償金的適用關系是：原則上不并存，就高不就低，優(yōu)先適用違約金條款。定金獨立于賠償責任定金具有非補償性的特點，其適用不以實際損害的發(fā)生為前提，因而是獨立于損害賠償責任的。但也不能認定它與損害賠償金毫無關系，定金與損害賠償金的聯(lián)系表現(xiàn)在定金責任與損害賠償金責任的并用不能超過全部貨款的總值。依據是《合同法》第115條“收受定金的一方不履行約定的，應當雙倍返還定金”的規(guī)定，第114條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金”的規(guī)定。

購房合同違約賠付不超總房款的20%

人民法院發(fā)布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任，或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應索賠，賠償就不止以往定金賠償這么簡單了。

新出臺的《解釋》實際就是《合同法》第44條具體化。?簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購房者簽訂認購書，并以此鎖定購房者及決定銷售策略。不過，僅是定金賠償制約力度完全不夠，過去房價的暴跌暴漲都導致了違約事件頻發(fā)?！督忉尅返膶嵤瑢槭丶s一方追究因此造成的包括房價漲跌所帶來的損失提供了法律依據。要求賠付的金額不能超過總購房款的20%。同時，定金也仍然需要賠付。如果是開發(fā)商違約，就是雙倍返還定金，如果是購房者違約，交出去的定金就相當于打了水漂。

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