一、延期辦證咋算違約金

依照最高人民法院《商品房買賣合同解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”的規(guī)定，對商品房買賣合同履行中開發(fā)商一方逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。但是該條款對開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證所支付的違約金能否適用訴訟時效卻沒有作出明確的規(guī)定。按照合同法理，一般來說，違約金應(yīng)從開發(fā)商在約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)的辦證義務(wù)之日起計算。根據(jù)民法原理，逾期辦證是一種違約行為，買受人要求開發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的債權(quán)請求權(quán)，可適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起，買受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開發(fā)商支付違約金的請求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時效期間應(yīng)從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起算。在審判實踐中，開發(fā)商的原因造成逾期辦證的違約金之訴訟時效起算不能一概而論，因情而異。

最高人民法院民一庭法官韓*斌(曾參加《商品房買賣合同解釋》起草工作)在《人民司法》2006年第5期或《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第1輯上發(fā)表的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條規(guī)定的解讀》一文中認為：?逾期辦證違約金的訴訟時效計算應(yīng)分三種情況處理：

（一）當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；

（二）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效；

（三）當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算的，從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。在理解適用該規(guī)定時，也是將違約責(zé)任作為繼續(xù)性債權(quán)來確定違約金數(shù)額，這既可促使出賣人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對買受人給予適當(dāng)?shù)?a href='http://www.shkps.cn/buchang/12.html' target='_blank' data-horse>補償，有利于平衡當(dāng)事人之間的利益。經(jīng)過幾年的審判實踐，需要補充以下兩種情況：

（一）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效;沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日起參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)逐日或逐月計算。每日或每月的違約金均為獨立債權(quán)，有獨立的清償期限，應(yīng)單獨適用訴訟時效，訴訟時效逐日或逐月屆滿。買受人訴請開發(fā)商支付起訴前兩年內(nèi)的違約金，應(yīng)予以支持;兩年前的違約金如果沒有時效中斷、中止或延長事由的，則不予支持。

（二）開發(fā)商雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應(yīng)從買受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請求。

逾期未辦證的違約金應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時所存在的實際情況進行確定，具體來講，就是要明確是什么原因?qū)е罗k證的逾期，再結(jié)合相關(guān)法條，這個問題應(yīng)該就會比較明晰了。當(dāng)然，如果您對這個問題還存在什么疑惑的話，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。