提問(wèn)：

你好，請(qǐng)問(wèn)因中介原因造成銀行拒絕貸款，無(wú)法履行房屋買賣合同，應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任?

律霸網(wǎng)律師解答：

【案情簡(jiǎn)介】

法院2008年11月26日，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙經(jīng)北京銳豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司居間介紹，簽訂了《北京市房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定由袁甲、程某某、袁乙購(gòu)買宣某某、何某所有的北京市×××××路310弄某號(hào)201室房屋;該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣440,000元(以下幣種均為人民幣);雙方應(yīng)于2008年12月20日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù);房?jī)r(jià)款中首期房?jī)r(jià)款為135,000元，宣某某、何某同意袁甲、程某某、袁乙通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款形式支付第二期房?jī)r(jià)款305,000元，袁甲、程某某、袁乙應(yīng)于簽訂本合同并申請(qǐng)辦理本合同公證手續(xù)(若需)后七日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，支付一切相關(guān)費(fèi)用并申請(qǐng)辦理借款抵押公證手續(xù)(若需)。

若袁甲、程某某、袁乙之貸款申請(qǐng)未經(jīng)審核通過(guò)或未經(jīng)全額審核通過(guò)，其后的三個(gè)工作日內(nèi)辦理送件手續(xù)，袁甲、程某某、袁乙應(yīng)于送件當(dāng)日將第二期房?jī)r(jià)款全額或差額補(bǔ)足并支付宣某某、何某。袁甲、程某某、袁乙未按照合同約定付款的，自應(yīng)付款期限之次日起算違約金，為逾期未付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，直至實(shí)際付款日。逾期超過(guò)七日后袁甲、程某某、袁乙仍未付款，除應(yīng)向宣某某、何某支付七日的違約金外，宣某某、何某有權(quán)單方面解除合同。宣某某、何某應(yīng)書面通知袁甲、程某某、袁乙解除合同，袁甲、程某某、袁乙承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的20%。宣某某、何某可從已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還袁甲、程某某、袁乙，已付款不足違約金和賠償金部分的，袁甲、程某某、袁乙應(yīng)當(dāng)在接到書面通知之日起七日內(nèi)向宣某某、何某支付。原審審理中，雙方均確認(rèn)上述合同簽訂后，袁甲、程某某、袁乙共支付購(gòu)房款120,000元。

【一審判決】

2009年5月4日，宣某某、何某向法院起訴，要求解除與袁甲、程某某、袁乙之間的房屋買賣合同;并要求袁甲、程某某、袁乙支付賠償金以及違約金共計(jì)10萬(wàn)元。

原審審理中，宣某某、何某自述其于2009年3月24日左右由中介公司告知袁甲、程某某、袁乙申請(qǐng)的貸款未經(jīng)銀行審核批準(zhǔn)，袁甲、程某某、袁乙則自述其于2009年5月1日后才由中介公司告知其貸款申請(qǐng)未經(jīng)銀行批準(zhǔn)。

原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙之間所簽訂的《北京市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，對(duì)該合同的內(nèi)容予以確認(rèn)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容恪守履行。根據(jù)合同的約定，袁甲、程某某、袁乙在銀行貸款未獲審核批準(zhǔn)的情況下，仍應(yīng)繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)，并約定逾期付款超過(guò)七日，宣某某、何某可單方面解除合同?，F(xiàn)袁甲、程某某、袁乙至今未支付購(gòu)房尾款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。宣某某、何某于起訴狀中明確要求解除房屋買賣合同，該起訴狀于2009年3月31日送達(dá)袁甲、程某某、袁乙，故該日期應(yīng)為合同解除之日。

根據(jù)雙方對(duì)第二期房款約定支付內(nèi)容，均明確袁甲、程某某、袁乙在貸款未審核通過(guò)的情況下支付購(gòu)房尾款，故以貸款形式支付購(gòu)房尾款應(yīng)為袁甲、程某某、袁乙支付購(gòu)房款的首要條件，且此后袁甲、程某某、袁乙亦有主動(dòng)向銀行申請(qǐng)貸款之行為，現(xiàn)雙方均確認(rèn)袁甲、程某某、袁乙未能支付尾款系貸款未能得到銀行的審核通過(guò)所致，故袁甲、程某某、袁乙不能支付購(gòu)房尾款并非其主觀目的，其并非惡意違約，況且在雙方簽訂買賣合同后，宣某某、何某未將房屋交付袁甲、程某某、袁乙，其也未能提供因?qū)Ψ竭`約造成其實(shí)際損失的依據(jù)，根據(jù)公平原則，對(duì)宣某某、何某主張的違約金金額予以調(diào)整。袁甲、程某某、袁乙主張系中介公司原因造成其無(wú)法取得銀行貸款，造成其違約，對(duì)此可另行主張權(quán)利。

原審法院據(jù)此作出判決：一、宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙2008年11月26日簽訂的《北京市房地產(chǎn)買賣合同》于2009年3月31日解除;二、袁甲、程某某、袁乙應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付宣某某、何某違約金人民幣10,000元;三、宣某某、何某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還袁甲、程某某、袁乙人民幣120,000元。

【二審判決】

原審判決后，上訴人宣某某、何某不服，向本院提起上訴稱：房屋買賣合同約定的解除合同后違約方所應(yīng)承擔(dān)的違約金責(zé)任和賠償責(zé)任的具體比例是雙方的真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，為有效條款。袁甲、程某某、袁乙的單方違約行為，應(yīng)根據(jù)合同的約定計(jì)算違約責(zé)任。原審法院僅判決袁甲、程某某、袁乙承擔(dān)1萬(wàn)元的違約金過(guò)低。另外，其為履行合同約定按時(shí)交房而騰空房屋在外租房、支付房屋買賣中介傭金以及產(chǎn)生的誤工費(fèi)等損失合計(jì)已達(dá)2萬(wàn)元。綜上，請(qǐng)求撤銷原審判決第二項(xiàng)，改判袁甲、程某某、袁乙承擔(dān)4萬(wàn)元違約金。

被上訴人袁甲、程某某、袁乙答辯稱：因中介公司造成其無(wú)法取得貸款，導(dǎo)致其無(wú)法支付購(gòu)房余款，應(yīng)由中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。且宣某某、何某也一直未交付房屋，并無(wú)損失，其要求袁甲、程某某、袁乙支付違約金并無(wú)依據(jù)。請(qǐng)求維持原判。

本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙簽訂的《北京市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，應(yīng)確認(rèn)為合法、有效，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。在袁甲、程某某、袁乙支付首期房款后，即使貸款申請(qǐng)未經(jīng)銀行審核通過(guò)，其也應(yīng)按照合同約定積極籌款支付剩余房款，但袁甲、程某某、袁乙未在約定的期限內(nèi)履行支付剩余房款的義務(wù)，構(gòu)成違約。宣某某、何某依法享有合同解除權(quán)。宣某某、何某按照約定主張解除合同的，應(yīng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。宣某某、何某于原審起訴狀中明確要求解除房屋買賣合同，該起訴狀于2009年3月31日送達(dá)袁甲、程某某、袁乙，故該日期應(yīng)為合同解除之日。鑒于袁甲、程某某、袁乙未能履行合同系貸款不能辦理所致，非惡意違約，且房屋買賣合同簽訂后，宣某某、何某未將房屋交付袁甲一方，其雖在二審中提出為履行合同按時(shí)交房而騰空房屋在外租房，但按合同約定和交易習(xí)慣，宣某某、何某此舉并無(wú)必要，故其主張的租房費(fèi)用無(wú)法支持。原審法院對(duì)宣某某、何某主張的違約金金額予以調(diào)整應(yīng)屬合理。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。