一、法律規(guī)定農(nóng)村房產(chǎn)可以買賣嗎?

農(nóng)村房屋可以買賣?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。

從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。

1、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：

一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準;

二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準;

三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應(yīng)得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：

(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

(2)本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。

二、集體土地的特征

1、權(quán)利主體為各個農(nóng)業(yè)勞動集體。集體土地所有權(quán)不同于國家土地所有權(quán)的顯著特點，是在全國范圍內(nèi)沒有統(tǒng)一的所有權(quán)權(quán)利主體，并且只有農(nóng)民集體才可以成為集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括三類：一是村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體，二是村農(nóng)民集體，三是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。

2、集體土地所有權(quán)的確認須進行所有權(quán)登記?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

3、集體土地所有權(quán)不能被處分。但可以因國家強制手段而消滅。我國的集體土地所有權(quán)和國家土地所有權(quán)一樣，不能由所有權(quán)人自由處分。但與國家土地所有權(quán)不同的是，國家土地所有權(quán)具有永久性，而集體土地所有權(quán)卻可能因國家的強制手段歸于消滅。

4、集體土地所有權(quán)也可以與土地使用權(quán)分離，依法確定給該集體內(nèi)的集體經(jīng)濟組織和個人使用。

總之，自建房的買賣不像國有城鎮(zhèn)土地商品房那樣自由，畢竟村民們在使用宅基地的時候，也基本上不需要向村委會交納任何的使用費，也就是說宅基地屬于集體財產(chǎn)，而且自己決定把自家房給賣出去的話，在本村肯定是沒有機會重新申請宅基地了。

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