遇到拆遷評估,應(yīng)該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認定不準(zhǔn)確問題。

一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準(zhǔn)。

2、宅基地區(qū)位補償價嚴(yán)重偏低問題。

宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=?(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重損害被拆遷人合法權(quán)益。

3、評估方法錯誤問題。

市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。第十四條規(guī)定：拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

評估機構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴(yán)重偏低。

4、評估機構(gòu)的選擇違法。

拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經(jīng)實地查勘程序。

拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認可。

6、未依法委托專家評估。

當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

7、評估機構(gòu)沒有給付完整的估價報告。

估價報告應(yīng)做到下列幾點：1全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;?6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。但是，實踐中，評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴(yán)重違法的。

8、不依法出具分戶評估報告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

9、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴(yán)重違法。

10、拆遷評估報告未依法送達問題。

法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

評估應(yīng)該采用什么方法

常用的評估方法主要有：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。

對于具體評估方法的選用，應(yīng)該由注冊房地產(chǎn)評估師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對上述幾種評估方法進行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋的價值進行評估。

此外，還要注意以下幾種情況，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條第2款、第3款的規(guī)定：

(一)被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;

(二)被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;

(三)被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估;

(四)可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行核對和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

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