一、農(nóng)村臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是“住改非”房屋

農(nóng)村的臨街進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的房屋是不是住改非房屋要依據(jù)房屋原本的性質(zhì)而定，如果是住宅的，并且取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法嗎

物權(quán)權(quán)能之一就是使用權(quán)。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)自身生產(chǎn)生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。目前，我國(guó)還沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。根據(jù)“法無(wú)明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進(jìn)而充分發(fā)揮其物權(quán)效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認(rèn)定呢?在認(rèn)定住改非時(shí)，我們需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。

第一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。這些證照能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)，簡(jiǎn)單明了地顯示出待征房屋的實(shí)際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒(méi)有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒(méi)有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)*同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條之規(guī)定，調(diào)查登記房屋用途。

第五、經(jīng)營(yíng)時(shí)間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補(bǔ)償，才將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此類房屋不能要求按照住改非補(bǔ)償。凡是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)是持續(xù)存在了一定時(shí)間的，只有達(dá)到一定年限方可。

二、住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”;以及住建部公布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營(yíng)業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！币话銇?lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

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