一、房產(chǎn)增值的計(jì)算規(guī)則是什么

(一)實(shí)務(wù)界計(jì)算規(guī)則

在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要確定房屋增值部分的具體計(jì)算規(guī)則。實(shí)務(wù)界人士針對(duì)按揭房屋分割時(shí)，共同還貸部分償還的問(wèn)題，曾提出了計(jì)算補(bǔ)償?shù)墓剑?/p>

共同還貸部分補(bǔ)償額=婚后共同還貸額×現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值

實(shí)際總房款(總房款本金+已還利息額)

(二)間接計(jì)算規(guī)則：

直接計(jì)算規(guī)則的操作困難不言自明。實(shí)務(wù)界可以采用間接的計(jì)算規(guī)則。在掌握首付款項(xiàng)、還貸總數(shù)，房屋現(xiàn)今市場(chǎng)價(jià)格以及購(gòu)買房屋時(shí)價(jià)格也可以計(jì)算具體的增值部分的具體數(shù)額。

具體公式如下：

共同還貸部分的增值=房屋增值總額—首付款增值額

當(dāng)然此公式僅為核心公式，還有尚未還貸部分等因素的影響。間接計(jì)算規(guī)則的最大好處就是不需要對(duì)結(jié)婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式

(一)預(yù)售款增值稅核算的處理

1、預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。

由此可見，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

3、11月份增值稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報(bào)時(shí)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3%，預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(111%)。對(duì)于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點(diǎn)，建議按以下方法核算：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——已交稅金(預(yù)售款)0.9萬(wàn)元

貸：銀行存款0.9萬(wàn)元

這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個(gè)別地方受地方政府的影響，采用5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，這是嚴(yán)重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯(cuò)誤。

(二)取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算

1、房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。

例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬(wàn)元，稅額0.3萬(wàn)元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：

2、借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目10萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額(3%稅率)0.3萬(wàn)元

貸：銀行存款10.3萬(wàn)元

(三)正式交房銷售時(shí)增值稅的核算

1、根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷售時(shí)，其增值稅的銷售額和銷項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

例3：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E(個(gè)人)正式交房，實(shí)現(xiàn)銷售，并開具該房產(chǎn)的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬(wàn)元，稅額11萬(wàn)元?？蛻鬍之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬(wàn)元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬(wàn)元。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：

2、借：銀行存款61萬(wàn)元

預(yù)收帳款——客戶E50萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(A項(xiàng)目)100萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額(11%稅率)11萬(wàn)元

(四)當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：

當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=正式交房實(shí)現(xiàn)銷售的銷項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。

1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算

例4：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬(wàn)元，需要繳納。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅10萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法10萬(wàn)元

當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法10萬(wàn)元

貸：銀行存款10萬(wàn)元

2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算

例5：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬(wàn)元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬(wàn)元，尚余15萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法15萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅15萬(wàn)元

房產(chǎn)增值的部分如何計(jì)算會(huì)根據(jù)時(shí)間情況來(lái)看，在計(jì)算房產(chǎn)增值部分的時(shí)候，如果你有不懂的地方可以委托律師來(lái)幫助你算一算。關(guān)于房產(chǎn)增值的計(jì)算規(guī)則或是房屋增值后的部分如何去追究等，可以找律霸網(wǎng)律師來(lái)幫助你好好了解下。