異議登記后房屋的買賣合同效力如何

答案是，買賣合同有效。

異議登記產(chǎn)生的影響

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相關(guān)解釋有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

所謂異議登記指的是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。簡(jiǎn)單地說，異議登記減損了錯(cuò)誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生，在房屋買賣過程中，若出賣人出售的房屋上有異議登記，則意味著該房屋可能涉及權(quán)屬爭(zhēng)議，買受人應(yīng)該慎重考量，再次確認(rèn)房屋真正的所有權(quán)人；但若買受人未經(jīng)確認(rèn)仍然購(gòu)買該房屋，日后房屋真正的所有權(quán)人出現(xiàn)并主張出賣人是無(wú)權(quán)處分，此時(shí)買受人則無(wú)法主張自己不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道出賣人非該房屋真正的所有權(quán)人，即自己是善意第三人，從而其不可能通過善意取得制度取得該房屋的所有權(quán)。需要說明的是異議登記僅僅具有上述效力，若房屋登記名義人確是房屋的所有權(quán)人，則真正的物權(quán)人的處分行為在法律上是不受異議登記的影響的。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第84條的規(guī)定，異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾，即異議登記產(chǎn)生“不產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記薄的效力”，登記名義人處分該不動(dòng)產(chǎn)的，仍可辦理轉(zhuǎn)移登記或者設(shè)立登記。

此外，由于異議登記在提供保護(hù)的同時(shí)也給房屋交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，為了減少這種不穩(wěn)定狀態(tài)產(chǎn)生的長(zhǎng)期性不穩(wěn)定消極作用，法律對(duì)異議登記的有效期限做出限制，即登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

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