爭議焦點：系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產(chǎn)?C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?

案件名稱：其他所有權(quán)糾紛

審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院(2011)浦民一(民)初字第1730號

法院觀點：C在購買系爭房屋時并非善意第三人，B擅自轉(zhuǎn)讓系爭房屋的行為系無權(quán)處分，主觀意圖上B、C具有刻意隱瞞A的故意，客觀行為上達到了為B在離婚訴訟中私下轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的目的，損害了A的利益，故B、C之間簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)屬無效。B、C應(yīng)將系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記恢復(fù)為B所有。

案情簡介

原告A。

被告B。

被告C。

A與B系夫妻關(guān)系，雙方于2006年2月6日登記結(jié)婚。2006年5月7日，由B購買上海市浦東新區(qū)房屋(以下簡稱系爭房屋)，總房款為246,000元，中介費及交易過程中稅費為7,000元。2010年6月17日系爭房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證被登記在B一人名下。2010年8月9日A向法院提出要求與B離婚的訴訟，2010年10月11日法院判決不予離婚，雙方均未上訴。2010年9月21日B、C簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定由C購買系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價款為550,000元。系爭房屋產(chǎn)權(quán)于2010年10月15日過戶至C名下。A得知后，與B協(xié)商未果，以致引發(fā)訴訟。

各方觀點

A訴稱，2006年2月6日A與B登記結(jié)婚，婚后于2006年5月18日共同購買了系爭房屋。買房合同上寫的買受人是B，2006年5月20日房屋產(chǎn)權(quán)過戶至B的名下，當(dāng)時房款定金10,000元是A出的，后來A又出了100,000元，總房款為236,000元，剩余的錢都是B所出。當(dāng)時沒有貸款，房款是一次性付的。2010年8月9日A向法院提出要求與B離婚的訴訟，2010年10月11日該院判決不予離婚，雙方?jīng)]有上訴。A發(fā)現(xiàn)在離婚訴訟中B將系爭房屋賣給C，雙方于2010年9月21日簽訂房地產(chǎn)買賣合同，2010年10月15日系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至C名下。上述房屋系A(chǔ)和B的婚后共同財產(chǎn)，B未經(jīng)A同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋的行為是無效的。故A訴至法院，請求確認B、C于2010年9月21日簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同無效。

B辯稱，雙方登記結(jié)婚、起訴離婚以及被法院判決不準離婚的情況是屬實的。第一次購買房屋的合同簽訂時間是2006年5月7日，系爭房屋過戶到B名下的時間是2006年5月20日，房款是2006年5月20日一次性付清的，總房款為246,000元，交易稅費和中介費是7,000元，全部費用都是B的父母出的，A沒有出錢。2010年9月21日B與C簽訂房屋買賣合同，把系爭房屋賣給C，合同約定總房款是550,000元，雙方另有書面協(xié)議房款約定為600,000元。B曾經(jīng)于2006年5月18日向C借款100,000元，說好半年歸還，但沒有還，雙方約定在總房款600,000元中折抵上述借款的利息50,000元，剩余的房款550,000元中的100,000元作為上述借款的本金，C實際向B支付房款450,000元，2010年9月21日C在房地產(chǎn)交易中心將450,000現(xiàn)金給B。系爭房屋產(chǎn)權(quán)于2010年10月15日過戶至C名下。系爭房屋賣給C時A與B確實沒有離婚。不認同A的訴訟請求，要求駁回。

C辯稱，同意B所說的。B和C是遠親關(guān)系。100,000元是B的父母向C借的，2006年5月18日B的父母到C家里來，C把現(xiàn)金100,000元交給B的母親，當(dāng)時說借錢是為了買房子，B母親出具一張借條給C，借款人是B母親。當(dāng)時約定到2006年底歸還，但后來一直沒有還清。不同意A的訴訟請求。

法院觀點

法院認為，A與B的婚姻關(guān)系尚未解除，雙方仍系夫妻關(guān)系，本案的爭議焦點在于：一、系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產(chǎn)?二、C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?

一、系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產(chǎn)?2006年5月7日B購買系爭房屋系在其與A登記結(jié)婚之后。根據(jù)相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。B主張用于購買系爭房屋的錢款均系由其父母出資故系爭房屋應(yīng)屬其個人財產(chǎn)，但在購買系爭房屋當(dāng)時其父母并未曾明確表示贈與其一人，故不論購房資金的來源如何，系爭房屋均應(yīng)屬A與B的婚后共同財產(chǎn)。

二、C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)符合三個條件：1、受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的;2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓;3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。首先，C與B系遠親關(guān)系，平時與B、B的父母都往來密切，C完全知曉系爭房屋是B與A結(jié)婚后購買的房屋，并知道A住在系爭房屋中，但在B提出向其出售該房屋時C卻未曾向A詢問對于出售房屋的意見。2010年8月9日A提出離婚起訴后，C曾到系爭房屋中去過，在A在場的情況下C也未詢問A對于出售房屋的意見。當(dāng)時A、B正處于離婚訴訟中，作為一個審慎的購房人理應(yīng)取得夫妻雙方的同意以保障自己的財產(chǎn)權(quán)，而C在購買系爭房屋之后也未將購房事實告知A，整個過程一直刻意隱瞞A。C購得房屋之后也從未主張過對系爭房屋的交付，B、C稱其之間簽訂過租賃協(xié)議約定將系爭房屋返租給B，因B長期被派遣在國外工作故承租該房屋是為給A繼續(xù)居住，但是B、C卻未將轉(zhuǎn)讓房屋的行為告知A，亦未將返租行為告知居住在系爭房屋中的A，這與常理不符。在A毫不知情的情況下B、C私下操作了轉(zhuǎn)讓房屋的行為，顯然系B因離婚訴訟而私下與C串通轉(zhuǎn)移婚后共同財產(chǎn)的行為。據(jù)此，法院難以認定C在購房時具有善良、謹慎且盡到合理判斷義務(wù)的善意。其次，關(guān)于合理的轉(zhuǎn)讓價格。對于B、C之間支付房款的地點，C首次稱是在房地產(chǎn)交易中心，后又稱在其自己家中;對于C用于購買系爭房屋的資金來源，C首次陳述系其父親所留遺產(chǎn)，后又稱是其向他人所借，C的陳述前后矛盾，法院難以采信。B、C之間是否交付了轉(zhuǎn)讓房屋的合理價格處于事實真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)，故法院難以認定C已經(jīng)支付了合理價款。據(jù)此，C在購買系爭房屋時并非善意第三人，B擅自轉(zhuǎn)讓系爭房屋的行為系無權(quán)處分，主觀意圖上B、C具有刻意隱瞞A的故意，客觀行為上達到了為B在離婚訴訟中私下轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的目的，損害了A的利益，根據(jù)法律規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，故B、C之間簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)屬無效。B、C應(yīng)將系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記恢復(fù)至B、C簽訂房地產(chǎn)買賣合同之前的狀態(tài)，即將系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為B所有。

律師點評

首先，關(guān)于本案系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產(chǎn)?法院認定的依據(jù)是《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”系爭房屋系購買于A、B登記結(jié)婚之后，根據(jù)該司法解釋，B父母的出資是對A、B雙方的贈與，因此系爭房屋均應(yīng)屬A與B的婚后共同財產(chǎn)。

其次，C與B系遠親關(guān)系，平日往來密切，完全知曉系爭房屋是B與A結(jié)婚后購買的，并知道A住在系爭房屋中，但在B提出向其出售該房屋時C卻未曾向A詢問對于出售房屋的意見，甚至對A刻意隱瞞購房一事?；谏鲜鍪聦嵖梢哉J定兩點：一、系爭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn);二、C對于系爭房屋非善意取得。也就是說本案當(dāng)事人B在A不知情的情況下，擅自轉(zhuǎn)讓系爭房產(chǎn)。

我國《婚姻法》規(guī)定夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)，這種平等的處理權(quán)是指夫妻雙方因日常生活需要處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定;非因生活需要對共同財產(chǎn)做出重要處理決定的，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見;他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。生活中，我們不能要求夫妻之間對于一些雞毛蒜皮的小事都取得雙方同意，但對于出賣重大生活資料這樣的事，一方不與另一方商議，可構(gòu)成對另一方財產(chǎn)處理權(quán)的侵害。處置房產(chǎn)對于家庭來說當(dāng)屬于非日常生活范疇，B應(yīng)該事先和A協(xié)商處理;且A和B正處于離婚訴訟期間，在等待法院分割共同財產(chǎn)期間，B將夫妻共同所有的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給遠親C，存在惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的嫌疑，按照我國《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效;因此法院應(yīng)當(dāng)認定B與C簽訂的《房屋買賣合同》無效，判定其將房屋權(quán)利回歸原有狀態(tài)。

一般來講，若登記產(chǎn)權(quán)人將夫妻共有房屋出售給了不知情的第三人，該第三人可依據(jù)不動產(chǎn)的善意取得制度取得物權(quán)，此時，登記產(chǎn)權(quán)人配偶可主張分割房屋出售款。若登記產(chǎn)權(quán)人將夫妻共有房屋出售給了非善意第三人，則有權(quán)追回。我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

另外，《婚姻法》第四十七條規(guī)定，離婚時，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的，分割夫妻共同財產(chǎn)時，對隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)。

最后回到本案法院對夫妻共同財產(chǎn)認定的問題，我們要注意的是本案法院的判決是在2011年6月26日做出的，此時《婚姻法司法解釋(三)》還尚未頒布，如果本案是在《婚姻法司法解釋(三)》實施后判決的話，情況應(yīng)該有所不同。因為根據(jù)《婚姻法司法解釋(三)》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)?！蹦敲幢景盖闆r是B父母出資，房屋產(chǎn)權(quán)登記在B一人名下，按照新的司法解釋，本案系爭房屋應(yīng)理解為B的個人財產(chǎn)。