一、物業(yè)訴訟的管轄法院

(一)民事糾紛

1、侵權(quán)糾紛向被告住所地法院起訴

簽訂物業(yè)管理合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用《民事訴訟法》第28條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄。

2、被告住所地

業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理合同是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。

(二)合同糾紛向被告住所地法院或合同履行地法院起訴

1、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用《民事訴訟法》第23條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄。

2、可以協(xié)議確定受訴法院

《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十四條規(guī)定合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

(三)既侵權(quán)又違約的

1、當(dāng)事人一方違反物業(yè)管理合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競(jìng)合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

2、不歸不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄

物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

二、訴訟管轄的分類

(一)管轄在法律上的分類

我國(guó)《刑事訴訟法》、《民事訴訟法》和《行政訴訟法》都在各自的法律條文中對(duì)管轄作了專門規(guī)定，三類訴訟法均將管轄分為級(jí)別管轄、地域管轄、移送管轄、指定管轄四大類，其中，地域管轄又進(jìn)一步分為四小類，即一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄和共同管轄。需要特別強(qiáng)調(diào)的是：

(1)民事訴訟法、行政訴訟法中的管轄只解決人民法院系統(tǒng)內(nèi)受理第一審民事、行政案件的權(quán)限分工，而刑事訴訟中的管轄除了要解決各人民法院之間的審判管轄之外，還要解決公、檢、法三機(jī)關(guān)之間立案受理刑事案件的職權(quán)分工，即刑事訴訟中的職能管轄。因此，我國(guó)的刑事訴訟管轄除了上面提到的四大類審判管轄外，還包括職能管轄。職能管轄將部分刑事案件的立案、受理、偵查權(quán)交給公安機(jī)關(guān)和檢察院。但是，對(duì)這些刑事案件的審判權(quán)還是在人民法院。公安機(jī)關(guān)和人民檢察院在偵查完畢后，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任的，應(yīng)將刑事案件交給有管轄權(quán)的人民法院進(jìn)行審判。

(2)民事訴訟、行政訴訟中的當(dāng)事人對(duì)某些案件的管轄有一定的選擇權(quán)。因此，在其地區(qū)管轄中，除了上面提到的四小類外，還包括協(xié)議管轄和選擇管轄。這兩類管轄是“當(dāng)事人意思自治原則”在民事訴訟、行政訴訟領(lǐng)域的運(yùn)用，這意味著充分尊重當(dāng)事人的意愿，使他們能夠?qū)で笞顬樾刨嚨娜嗣穹ㄔ哼M(jìn)行訴訟，有利于糾紛的徹底解決。但刑事訴訟中無(wú)論是公訴案件還是自訴案件，當(dāng)事人對(duì)案件管轄都不具有選擇權(quán)和處分權(quán)，這是由刑事訴訟追究、懲罰犯罪的活動(dòng)特點(diǎn)所決定的。

(二)管轄在訴訟理論上的分類

1、法定管轄和裁定管轄

根據(jù)管轄的確定是否由法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，可以將管轄分為法定管轄和裁定管轄。

(1)法定管轄。是法律明確規(guī)定哪些案件由哪一級(jí)人民法院中的哪一個(gè)法院行使管轄權(quán)。因此，在法定管轄中，依據(jù)法院對(duì)案件的縱橫管轄關(guān)系的不同，又可以分為級(jí)別管轄和地域管轄。

(2)裁定管轄。是由享有相應(yīng)權(quán)限的法院作出裁定或決定，以確定具體的管轄法院。在裁定管轄中，依據(jù)管轄的決定方式不同，又可以分為指定管轄、移送管轄和管轄權(quán)的轉(zhuǎn)移。

從法定管轄和裁定管轄的關(guān)系來(lái)看，法定管轄是針對(duì)訴訟管轄的一般情形作出的，而裁定管轄則是針對(duì)特殊政策情形而規(guī)定的。設(shè)定裁定管轄，或者是為了落實(shí)法定管轄的規(guī)定，或者是為了對(duì)法定管轄進(jìn)行個(gè)別調(diào)整。

2、專屬管轄和協(xié)議管轄

以管轄是否由法律強(qiáng)制規(guī)定，是否允許當(dāng)事人協(xié)議變更為標(biāo)準(zhǔn)，可以將管轄分為專屬管轄和協(xié)議管轄。

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