一、小區(qū)停車位歸誰所有?

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！北緱l規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場的歸屬權(quán)問題。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

依據(jù)《物權(quán)法》和司法解釋的上述規(guī)定，小區(qū)停車場的所有權(quán)情況分為以下幾種情況：

1、如果建設單位將規(guī)劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個車位屬于購買或接受贈與的業(yè)主所有，停車場內(nèi)的公共部分，如車道，屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費用是車位的使用費，該費用的標準由業(yè)主和建設單位在合同中具體約定。

3、如果建設單位在出售房屋時，將停車場的建設費用分攤到每個業(yè)主，即業(yè)主所付的房價中實際包含了停車場的分攤費用，則停車場的所有權(quán)應歸全體業(yè)主共有，對于停車場的使用和收費標準由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定，但應優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。停車場的收益應歸全體業(yè)主共有，主要用于停車場的維修養(yǎng)護，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

二、物業(yè)有權(quán)利收取小區(qū)停車費嗎

到底物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費?需要考察停車費的性質(zhì)。小區(qū)停車費的性質(zhì)有兩種，一種是土地使用費，一種是管理費。兩種費用的收費依據(jù)與收費主體是不同的。

根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由此可知，土地使用費收費的法律依據(jù)是《物權(quán)法》，收費主體是業(yè)主。業(yè)主可以因車輛占用土地而收取土地使用費。

而管理費的收費依據(jù)是《合同法》及國務院頒布的《物業(yè)管理條例》?！逗贤ā返?65條及第366條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應當按照約定向保管人支付保管費。而《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。由此，物業(yè)在征得業(yè)主同意后是可以利用小區(qū)的土地進行經(jīng)營的。車主向物業(yè)交納的其實是車輛保管費。

基于上述關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的分析，小編總結(jié)如下：

1、在第一種情況下，物業(yè)公司是沒有權(quán)利收取停車費的。因為此時各個車位屬于購買或接受贈與的業(yè)主所有，停車場內(nèi)的公共部分屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、在第二種情況下，物業(yè)公司經(jīng)過建設單位的授權(quán)之后是可以代替建設單位向業(yè)主收取停車費的，但此時的停車費標準也不是由物業(yè)決定，由業(yè)主和建設單位在合同中具體約定。也可以說物業(yè)此時是沒有權(quán)利要求收取小區(qū)停車費。

3、在第三種情況下，停車場的所有權(quán)應歸全體業(yè)主共有，對于停車場的使用和收費標準由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定。

同時我國《物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體是業(yè)主大會或業(yè)主委員會。物業(yè)公司只是受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，對業(yè)主停車進行收費。如因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會代行業(yè)主委員會的職責。因此，社區(qū)居民委員會也是決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體。

因此，如果經(jīng)過業(yè)主大會決議同意收取一定標準的停車費，那么，該停車費的收入應該是歸全體業(yè)主所有的，而不是歸物業(yè)公司來隨意開支。實踐中，停車費一部分作為物業(yè)管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。

三、最新小區(qū)停車費收費標準

根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務價格意見的通知》的規(guī)定，現(xiàn)如今我國已經(jīng)開放住宅小區(qū)停車價格。此前，住宅小區(qū)的停車費一般都有政府指導價。該通知一出臺，改變了曾經(jīng)小區(qū)停車費由政府指導定價的模式，從而引發(fā)全國各地停車費暴漲的鬧劇。面對物業(yè)公司一而再再而三的上漲停車費，小區(qū)業(yè)主該如何維權(quán)?

有業(yè)主認為應該找物價局。物價局肯定答復你，這屬于價格放開范圍了，所以不再受理。還有業(yè)主認為應該找房管局，房管局一般答復你，這屬于經(jīng)營定價行為，請找物價局?；蛟S有業(yè)主還能找到交通局，管停車的委辦會告訴你，他們不管小區(qū)停車。

1、避免個人單獨與車位經(jīng)營者去談判?！按篝~吃小魚”，分散的個人永遠無法與一個機構(gòu)進行博弈。看看自己的小區(qū)有沒有成立業(yè)主委員會。開放住宅小區(qū)停車服務價格的一個重要假設是，大部分的居民小區(qū)已經(jīng)有了自己的業(yè)主委員會和聘用的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會是社區(qū)自治的重要組織，得到法律保障和政府支持。通過業(yè)主委員會去談判，避免與物業(yè)管理公司或開發(fā)商“不對等博弈”。

2、搞清楚車位的所有權(quán)。如果是小區(qū)的公共停車設施，收入也是小區(qū)的，定價應該有業(yè)主委員會決定，當然需要有物業(yè)管理公司愿意提供管理服務。如果是小區(qū)里開發(fā)商自留的停車物業(yè)，這個停車收入是屬于開發(fā)商的，但是停車服務定價也要業(yè)主委員會與他談判定——對這個開發(fā)商而言，這個車庫是小區(qū)建設配套的一部分，所有的客戶都在這個小區(qū)。

3、還是找個律師顧問吧。居民小區(qū)的一切物業(yè)糾紛，皆在于業(yè)主是上班族，不可能拿出專門的時間和精力，與開發(fā)商和物業(yè)公司去博弈。業(yè)主聯(lián)合起來請個律師，雇個顧問，就請他們專業(yè)的人去與開發(fā)商理論，爭取更多的業(yè)主利益保障。

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