一、繼承的房屋房產(chǎn)證為他人,未辦理過戶拆遷時能拿到拆遷款嗎

《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動產(chǎn)買賣如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，即使買受人實際占有了該不動產(chǎn)，買受人也不能取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰有權(quán)利得到拆遷補(bǔ)償利益?實踐中做法不一，絕大多數(shù)開發(fā)商都給房屋產(chǎn)權(quán)登記人，本期欄目分析的是誰有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，一般人都認(rèn)為出賣人有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。

出賣人已經(jīng)全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發(fā)商給的補(bǔ)償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補(bǔ)償利益，顯然違反了誠實信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結(jié)合法律規(guī)則。

兩種情況買受人應(yīng)得到拆遷補(bǔ)償

第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國有土地，容易找到法律依據(jù)，因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，這是出賣人的義務(wù)。如果出賣的房屋已經(jīng)注銷登記，補(bǔ)辦不了產(chǎn)權(quán)變更登記，可以參照《物權(quán)法》第十九條，對該條法律規(guī)則進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋，同時對《物權(quán)法》第九條進(jìn)行目的性限縮解釋，同時結(jié)合誠實信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補(bǔ)償利益返還給買受人。

第二種情況，如果是農(nóng)民的房屋賣給城鎮(zhèn)居民，是變更不了房屋產(chǎn)權(quán)登記的，因為法律不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋。當(dāng)時的立法目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變?yōu)檎?，這樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，對保護(hù)農(nóng)村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護(hù)出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征收，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房子的立法目的落空，此時如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對出賣房屋之后自己利益的增減是有預(yù)期的，拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)該給房屋買受人。

二、購買二手房的注意事項

1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2.房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

3.交易房屋是否在租

有些二手房(房源、代理、租房)在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

5.物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

6.市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房(房源、代理、租房)可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。鄙人以前做房產(chǎn)，所以比較通曉其中的利害關(guān)系。

7.單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8.合同約定是否明確

二手房(房源、代理、租房)的買賣合同雖然不需像商品房(資料、團(tuán)購、論壇)買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買房有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎，購買二手房明白以上八大注意事項，避免風(fēng)險，輕松置業(yè)。

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