法律問題解讀

拆遷租賃房屋，被拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

以上規(guī)定的主要目的是為了保護(hù)房屋承租人的合法利益，同時(shí)保證出租人的租賃利益不因拆遷而遭受損失，避免租賃雙方因房屋拆遷而產(chǎn)生糾紛，影響拆遷工作的順利進(jìn)行。因此，在拆遷租賃房屋時(shí)我們應(yīng)當(dāng)注意：

1、房屋拆遷不必然解除租賃關(guān)系。一般情況下，房屋租賃關(guān)系存續(xù)與標(biāo)的房屋的存續(xù)密切相關(guān)，標(biāo)的物滅失，房屋租賃關(guān)系同時(shí)歸于消滅。房屋拆遷導(dǎo)致原有房屋滅失，但由于房屋拆遷的特殊性，并不當(dāng)然導(dǎo)致租賃關(guān)系的消滅，承租人堅(jiān)持繼續(xù)承租的，原租賃關(guān)系存續(xù)，以有效地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

2、具備下列情況之一，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人才可以選擇補(bǔ)償方式：

(1)被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的。在這種情況下被拆遷人的房屋所有權(quán)處分不受租賃關(guān)系的限制，拆遷人應(yīng)對被拆遷人給予補(bǔ)償。

(2)被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，即被拆遷人與承租人對原有租賃關(guān)系已進(jìn)行了變更，原租賃房屋的所有權(quán)恢復(fù)到完全狀態(tài)，拆遷人應(yīng)依法對被拆遷人給予補(bǔ)償。

3、‘被拆遷人與房屋承租人租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，即被拆遷人與房屋承租人沒有解除租賃關(guān)系，也沒有達(dá)成安置協(xié)議。在這種情況下，拆遷人必須對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人繼續(xù)承租，租賃關(guān)系繼續(xù)有效。但由于租賃標(biāo)的物發(fā)生了變動，被拆遷人與承租人必須重新簽訂房屋租賃合同。

法條指引

1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月13日國務(wù)院發(fā)布)

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。