目前，出租是當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中比較常見的方式，承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或者個(gè)人經(jīng)營(yíng)，并收取租金的行為。集體土地出租作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要形式，有利于農(nóng)地的最大化利用和和資源的優(yōu)化配置，但在面臨拆遷時(shí)，承租戶由于并非土地的實(shí)際所有人，其權(quán)利容易受到侵犯，難以獲得合理、充分的補(bǔ)償;另外承租戶一些前期對(duì)于土地的投入也缺乏相應(yīng)的賠償手段，面對(duì)以上問(wèn)題，我們通過(guò)案例對(duì)于農(nóng)村集體土地承租方在拆遷中的利益保護(hù)進(jìn)行了如下論述。

事實(shí)說(shuō)明：現(xiàn)有一非本村集體的企業(yè)租賃某村集體100畝土地，為種植名貴樹種已經(jīng)行前期土地投入，依法取得了相關(guān)手續(xù)，并獲得了農(nóng)業(yè)項(xiàng)目支持?，F(xiàn)因該村集體所處位置要規(guī)劃公路，面臨拆遷。

一、承租人利益保護(hù)的法律依據(jù)

1、關(guān)于承租戶合法地位的規(guī)定

根據(jù)《物權(quán)法》第42條第1款的規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！笨梢娬魇辗申P(guān)系中的直接被征收人是“農(nóng)民集體”。但是《土地管理法》第39條也規(guī)定，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變。

2、對(duì)于承租戶拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

2005年最高院在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中，對(duì)于承租人的在土地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛中的權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定：“承包方已將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)貴附著物所有人所有”。

雖然有以上規(guī)定，但是如本案中所述的“名貴樹種”其收益是有一定的長(zhǎng)期期待性的，而承租戶因其生物屬性也會(huì)進(jìn)行較大的前期土地投入，對(duì)于這些部分的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償法律是是沒(méi)有規(guī)定的。據(jù)此我們可以認(rèn)為，在拆遷過(guò)程中，法律對(duì)于承租戶的權(quán)利保護(hù)是存在欠缺的。

二、承租人利益保護(hù)的理論基礎(chǔ)

1、地役權(quán)的保護(hù)

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定我們可以看出，承包方對(duì)于農(nóng)村集體土地享有的是地役權(quán)，是一種較為特殊的用益物權(quán);而承租本村集體土地的外來(lái)企業(yè)享有的實(shí)質(zhì)是建立在承包方地役權(quán)上的次級(jí)地役權(quán)，而其依據(jù)是二者簽訂的租賃合同。盡管是次級(jí)的地役權(quán)，但其在征收進(jìn)行時(shí)也是享有其合法的權(quán)益的，是直接的被征收人，應(yīng)當(dāng)享有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

2、信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)

如本案中，該企業(yè)種植名貴樹種，已獲得了相關(guān)的審批手續(xù)和項(xiàng)目的支持，根據(jù)行政法的“信賴?yán)姹Ｗo(hù)”理論，基于政府的公信力而進(jìn)行了農(nóng)地的相關(guān)投入，而此時(shí)政府進(jìn)行的公路規(guī)劃如果是在此農(nóng)業(yè)項(xiàng)目支持之后進(jìn)行的，該政府就是違反了“政府一旦做出決定，非社會(huì)重大利益或不更改將造成重大損失不得隨意更改”的信賴?yán)嬖瓌t。

3、可期待利益的保護(hù)

由于樹木是一種特殊的農(nóng)業(yè)投資，尤其是名貴樹種，其投入和收入之間是有較長(zhǎng)的時(shí)間差的，而這個(gè)時(shí)間差的投入也是投資的一種，對(duì)于名貴樹種的收益是在將來(lái)的，雖然非現(xiàn)有的實(shí)際損失，但是承租戶的可期待利益也是應(yīng)當(dāng)計(jì)入補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)的。

三、承租人具體應(yīng)獲得的賠償種類

1、青苗補(bǔ)償費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)法律規(guī)定，拆遷中青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物的補(bǔ)償歸附著物所有人所有，但是對(duì)于“名貴樹種”的青苗補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算理應(yīng)是與普通農(nóng)作物有所區(qū)分的，沒(méi)有具體規(guī)定的情況下，對(duì)于該樹木損失的計(jì)算應(yīng)當(dāng)參考其當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值。

2、可期待利益的補(bǔ)償

承租戶基于信賴?yán)?，?duì)于土地進(jìn)行了前期高成本的投入以及名貴樹種的種植、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用理應(yīng)得到賠償，但這種賠償不應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)有價(jià)值計(jì)算，而是應(yīng)當(dāng)計(jì)算其在可預(yù)見的將來(lái)能夠獲得的基本市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算。

這有這樣才能充分的保障農(nóng)村集體土地承租方的合法利益以及期待利益。

綜上所述，面臨現(xiàn)實(shí)社會(huì)的日新月異，農(nóng)村集體土地拆遷也不斷發(fā)生著新情況、新問(wèn)題;如何與時(shí)俱進(jìn)的保護(hù)好承租方的合法權(quán)益，需要我們?cè)诶碚摗⒘⒎ê蛯?shí)踐中不斷的探索和實(shí)踐，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。

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