第一章總則

1.制訂目的

2.概念界定

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

5.業(yè)務(wù)適用范圍

第二章房屋拆遷前期準備

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.房屋拆遷前期準備階段的時點

3.房屋拆遷的前提條件

4.概念界定

5.適用范圍

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容。

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段應(yīng)當謹慎注意的問題。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容。

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容。

第三章房屋拆遷評估

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

3.拆遷估價委托

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

第四章城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標準

2.特殊房屋面積的確定標準

第四節(jié)被拆遷房屋安置標準

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

2.非居住房屋的補償安置

3.可以按照非居住房屋補償標準認定的情形

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護

2.拆遷宗教團體所有房屋的處理

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

7.爭議房屋拆遷的處理

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

第六節(jié)貨幣補償款的分配

1.公有房屋貨幣補償款的分配

2.私有房屋補償款的分割

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

6.售后公房拆遷維修資金的處理

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)裁決申請與受理階段

一、申請階段

1.拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料

2.被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料

3.裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容

二、審查受理階段

1.裁決聽證

2.不予受理的情形

第三節(jié)裁決審理

1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實

2.裁決中止的審查

3.裁決終結(jié)的審查

4.裁決書內(nèi)容的審查

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

3.審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

4.行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

1.征地的原則

2.注意研究征地補償安置具體規(guī)定

3.征地補償安置工作程序

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

2.農(nóng)村房屋拆遷居住房屋的補償安置

3.農(nóng)村房屋拆遷非居住房屋的補償安置

第三節(jié)農(nóng)村房屋房屋拆遷評估

1.一般規(guī)定

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建設(shè)的評估

3.協(xié)助評估

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

2.律師在行政復(fù)議法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

2.拆遷訴訟案件的管轄

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章附則

第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把促進矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把促進矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章房屋拆遷前期準備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護房屋拆遷各方當事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準備階段的時點

本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應(yīng)當謹慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第二章房屋拆遷前期準備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護房屋拆遷各方當事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準備階段的時點

本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應(yīng)當謹慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護委托人的合法權(quán)益，進一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標準及估價方式。

(5)需要雙方當事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人進行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價;而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標準的，拆遷人應(yīng)當將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當持證上崗、對被拆遷房屋進行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護委托人的合法權(quán)益，進一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標準及估價方式。

(5)需要雙方當事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人進行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價;而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標準的，拆遷人應(yīng)當將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當持證上崗、對被拆遷房屋進行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護社會的穩(wěn)定，，有效地維護委托人的合法權(quán)益，特別是維護處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《合同法》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

(1)房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達成的協(xié)議。

(2)價值標準房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標準房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。

(6)最低補償單價標準，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補償安置方式。

(4)貨幣補償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責任。

(7)爭議的處理。

(8)需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標準

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認定。當事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多的被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標準的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單位為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標準的，按該補償單價標準計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋(含由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標準房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆沒房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估方法、路線和標準。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(1)按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。