拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

1、被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的法定面積最接近的戶型，拆除一個(gè)產(chǎn)權(quán)安置一個(gè)產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積超過(guò)安置房最大戶型面積的，由本人申請(qǐng)，經(jīng)拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過(guò)被拆遷房屋的法定總面積。

2、每套安置房的具體價(jià)格按樓層不同乘樓層系數(shù)計(jì)算。被拆遷人與拆遷人按被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值(含裝修裝飾)與安置房?jī)r(jià)值結(jié)算差價(jià)。

住宅安置房面積超過(guò)被拆遷房屋合法面積20%以下的部分，由被拆遷人按成本價(jià)購(gòu)買；安置房面積超過(guò)被拆遷房屋合法面積20%以上的部分，由被拆遷人按安置房市場(chǎng)價(jià)下浮10%購(gòu)買。安置房面積少于被拆遷房屋合法面積的部分，由拆遷人按被拆遷房屋依法評(píng)估的評(píng)估值補(bǔ)償給被拆遷人。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的注意事項(xiàng)

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，調(diào)換房屋的面積。在商品房?jī)r(jià)格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來(lái)確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。

2、原地還房。不同級(jí)別的地段，房屋價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，同一級(jí)別的地段，也可能會(huì)因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地還房中的原地，應(yīng)當(dāng)作何理解，這實(shí)際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)定的章節(jié)中已有明確，原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實(shí)際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級(jí)別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來(lái)講，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無(wú)名合同，對(duì)協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置用房的，應(yīng)予支持。該條司法解釋實(shí)際上是賦予了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)。正是因?yàn)樗痉ń忉寣?duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權(quán)優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)抗第三人，從而在實(shí)體利益上得到保障。如果忽視這一點(diǎn)，將本應(yīng)為拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》，其優(yōu)先權(quán)可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無(wú)法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國(guó)家針對(duì)房屋拆遷所獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而針對(duì)商品房置換所獲得房屋是沒(méi)有優(yōu)惠的，這也是事關(guān)被拆遷利益的一個(gè)方面。

被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的法定面積最接近的戶型，拆除一個(gè)產(chǎn)權(quán)安置一個(gè)產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積超過(guò)安置房最大戶型面積的，由本人申請(qǐng)，經(jīng)拆遷人同意，可選擇多套安置房。如有疑問(wèn)可來(lái)律霸網(wǎng)咨詢相關(guān)律師。