城市房屋拆遷時,住改非怎么補償?shù)?/strong>

“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等經(jīng)營手續(xù)。鑒于其存在的普遍性，且商業(yè)用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。

2003年9月19日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設(shè)部建住房[2003]234號)之規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。而結(jié)合實踐中各地規(guī)定，針對“住改非”房屋性質(zhì)的認定及補償，大體存在以下幾種情形：

(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)有條件的享受商業(yè)用房補償政策

根據(jù)經(jīng)營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規(guī)則》規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。

根據(jù)改變房屋用途時間：2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已將住宅改變用途并延續(xù)進行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，可以認定為經(jīng)營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務院《城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經(jīng)規(guī)劃部門批準和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，根據(jù)經(jīng)營時間的長短，可以按照經(jīng)營用房貨幣補償金額的90%至60%給予補償，每月增減系數(shù)按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經(jīng)規(guī)劃部門批準和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進行經(jīng)營活動的房屋，一律按住宅認定。

結(jié)合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規(guī)則》規(guī)定，經(jīng)營面積按沿街第一自然間面積確認;沿街第一自然間不明顯或第一間進深超過9m的，則確定進深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進行補償;對于沿街多層用于經(jīng)營，其第二層性質(zhì)上確定為住宅，但可根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的情況按其住宅評估價的1.3倍進行補償;三層及以上部分一律按住宅進行補償。

建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》第的規(guī)定，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定，該規(guī)定相當于其將“住改非”房屋性質(zhì)認定下放至各地，而各地在制定相關(guān)認定標準時不統(tǒng)一，造成各地差異較大。關(guān)于“住改非”房屋的補償問題，具體可根據(jù)法律法規(guī)及地方性規(guī)定綜合認定。

以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進行的解答，通過上文的分析，對合法的住改非進行拆遷時，拆遷補償時可以享受商業(yè)用房補償政策，相較于住宅房屋而言，補償標準是會高一些的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。