首先,我們得明確房產(chǎn)是什么時(shí)候買(mǎi)的,婚前還是婚后?然后我們要知道首付是哪些人出的?男方,女方,還是父母?接下來(lái)還有房貸是怎么個(gè)還法等。真不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題呢,還是分情況討論吧。

情況一:一窮二白傍土豪型

結(jié)婚前夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,登記在自己名下,不論錢(qián)是自己的還是父母的,明顯屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

《婚姻法》規(guī)定:一方的婚前財(cái)產(chǎn),為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)同時(shí)規(guī)定:夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,那么該房屋無(wú)疑是婚前財(cái)產(chǎn)。

還有一種情況是一方全款出資購(gòu)買(mǎi),但登記在對(duì)方名下的,需要具體情況具體分析:比如雙方是否有關(guān)于房產(chǎn)的協(xié)議,登記在對(duì)方名下的原因等。一般來(lái)說(shuō),有兩種可能,一種就是完全贈(zèng)與對(duì)方,另一種還是雙方共有。

如果是完全贈(zèng)與,可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與,根據(jù)《合同法》第一百八十六條規(guī)定:贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。如果是共有,那更簡(jiǎn)單,依然是認(rèn)定為婚前財(cái)產(chǎn),同樣是可以要回來(lái)的。

情況二:按部就班成家立業(yè)型

夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí),一般均等分割。產(chǎn)權(quán)明確之后,就是明確房屋產(chǎn)值,即房屋價(jià)值,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。

接下來(lái)就是分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,先要將貸款部分除去。也就是說(shuō),由取得房子的一方付給未得房一方房屋價(jià)值的一半,得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

當(dāng)然,這個(gè)也有一個(gè)例外情況,就是如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款、已經(jīng)償還貸款、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的,則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn),繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息,同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半。

情況三:一人買(mǎi)房?jī)扇诉€貸型

夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割?理論上取得房產(chǎn)證,就意味著取得了房屋的所有權(quán),離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方。

然而,但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割。也就是說(shuō),共同還貸部分,不論是由一方用個(gè)人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

還是說(shuō)下特殊情況,如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),直接歸屬其本人,除非是雙方書(shū)面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

情況四:一起先買(mǎi)房后結(jié)婚型

婚前雙方出資購(gòu)房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字。在這樣的情況下離婚,房產(chǎn)證上有名字一方,如果不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資,認(rèn)為房屋屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),不作分割。

在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給一方的前提下,另一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō),即使另一方出了錢(qián),但不能證明出資行為,法院也無(wú)法判決一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。

這一種聽(tīng)起來(lái)比較慘,但是應(yīng)該現(xiàn)實(shí)當(dāng)中也比較少見(jiàn)。除非真的是遇到土豪,婚前買(mǎi)房時(shí)讓土豪幫助了一把,既沒(méi)有欠條,也沒(méi)法證明,那就可能真的是白送了。

情況五:爹媽摻合一起買(mǎi)房型

父母出資給子女買(mǎi)房,一般視為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與,父母不得索回。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,另有約定除外。

所以,在雙方結(jié)婚前出資的,父母沒(méi)有明確聲明是對(duì)夫妻雙方共同贈(zèng)與的,作為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在分割房產(chǎn)價(jià)值重應(yīng)當(dāng)予以扣除。

在雙方結(jié)婚后出資的,父母未明確聲明是對(duì)夫妻其中一方的贈(zèng)予的,一般視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)予以分割。

當(dāng)然這種類(lèi)型也有特殊情況,比如在離婚時(shí),一方突然提出,買(mǎi)房子的錢(qián)是向父母借的,不是父母贈(zèng)與的,并拿出借據(jù)證實(shí)。此時(shí)也分兩種情況,如果是婚前借款的則是借款一方的個(gè)人債務(wù),但如果是婚后共同借款的,作為婚后共同債務(wù)。

情況六:房產(chǎn)證帶娃娃或爹娘型

房產(chǎn)證上除了夫妻倆的名字,可能還有子女的名字,父母的名字,遇到這樣的情況,離婚時(shí)又該如何分割呢?對(duì)于這種2+N式的房產(chǎn)證,法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加第三人,而是采取如下措施:

(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;

(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。