[案 情]

劉-男與張-女系夫妻，于2001年結(jié)婚，婚后生有一兒一女，現(xiàn)雙方因感情不和起訴離婚。法院在審理中查明，雙方主要共同財產(chǎn)為雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間在鄉(xiāng)下所建的宅基地房一棟，價值經(jīng)雙方共同認(rèn)定為10萬元，現(xiàn)雙方均不主張對房屋的所有權(quán)。本案中的房屋該如何處理?

[分 歧]

對于房屋的處理，有以下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第二十條之規(guī)定，由法院依法將房屋進(jìn)行委托拍賣，然后就拍賣所得款進(jìn)行等額分割。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，依《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)等法律之規(guī)定，農(nóng)村宅基地房流轉(zhuǎn)困難，不應(yīng)依《婚姻法解釋二》第二十條之規(guī)定進(jìn)行拍賣分割，應(yīng)依最高院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》的規(guī)定，按照“照顧女方權(quán)益”的財產(chǎn)分割原則，直接判令房屋由男方所有，并由男方補(bǔ)償女方相應(yīng)價款。

[評 析]

筆者同意第二種觀點(diǎn)，簡要評析如下：

一、農(nóng)村宅基地不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。

“地隨房走、房隨地走、房地一體”是我國土地及其所附房屋轉(zhuǎn)讓的一項基本原則，農(nóng)村宅基地房的轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村宅基地屬集體所有土地，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓須依法進(jìn)行。《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”而依《土地管理法》第六十二條、第六十三條的規(guī)定，宅基地為我國農(nóng)村村民專門享有，須由村民提出申請并經(jīng)相關(guān)部門行政審批后方能獲得，且原則上一戶只能擁有一處宅基地，若轉(zhuǎn)讓后則不得重新申請獲取，并嚴(yán)禁將宅基地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。國土資源部作為主管全國土地管理工作的政府部門，在其頒布的《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第十三條中明確規(guī)定：“……嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”在《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中亦明確：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。”依前述《物權(quán)法》第一百五十三條的規(guī)定，我國宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須遵守國土資源部門的規(guī)定，不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。

2、農(nóng)村宅基地房流轉(zhuǎn)困難，不宜以拍賣方式分割。

《婚姻法解釋二》第二十條規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：……(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割?！贝藶榉ㄔ簩Ψ蚱揠p方均不主張所有權(quán)的房屋以拍賣方式分割的法律依據(jù)。此規(guī)定的目的是為了盡早結(jié)束夫妻共有財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不明的狀態(tài)，以維護(hù)雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)益，該規(guī)定的適用應(yīng)以房屋有完全的產(chǎn)權(quán)且能夠在市場中自由、便捷地流轉(zhuǎn)、交易為前提。農(nóng)村宅基地房，既無相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，相關(guān)法律及規(guī)定也明確其不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓;而結(jié)合農(nóng)村的現(xiàn)狀，此類房屋在農(nóng)村本地流轉(zhuǎn)的可能性很小，若采取拍賣競價的方式處理，將無人競拍，房屋難以盡快處理，甚至將長期閑置、舊損貶值，不利于保護(hù)離婚雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)益。

3、應(yīng)將房屋判歸男方所有，再由男方按房屋價值的一半補(bǔ)償女方。

對于夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同財產(chǎn)的處理，《中華人民共和國婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第十三條規(guī)定：“對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女或無過錯方等原則分給一方所有。分得住房的一方對另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價值的補(bǔ)償。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方?！笨梢?，在不宜以拍賣折價方式處理夫妻共有房屋時，可按照“照顧女方權(quán)益”的原則，將房屋判歸一方所有，再由判得房屋的一方對另一方進(jìn)行折價補(bǔ)償。劉-男與張-女均系農(nóng)村村民，其共同所有的房屋位于男方所在的村組，而男方也無其他房屋居住;依農(nóng)村的風(fēng)俗習(xí)慣，離婚后女方不太可能在該房屋里繼續(xù)生活，將房屋判給男方所有并由男方補(bǔ)償女方該房屋價值一半，符合前述法律之規(guī)定，亦符合農(nóng)村生活之現(xiàn)狀。

綜上，筆者同意第二種觀點(diǎn)。