企業(yè)拆遷補償需要注意哪些問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十二條規(guī)定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷房;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

國務(wù)院2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

企業(yè)拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)適用上述法條，企業(yè)拆遷的過程中也會遇到各種的程序問題，比如評估機構(gòu)的選取、時效問題、采取何種救濟方式，這些程序問題和普通的拆遷相同。下面根據(jù)上述法條以及律師的實務(wù)經(jīng)驗，著重研究企業(yè)拆遷補償都有哪些方面，在立法不完善的情況下，企業(yè)在拆遷的過程中律師如何幫助其將損失降低到最小。

從上述法條以及各地頒布的法規(guī)及其他法律文件中，能夠得知企業(yè)拆遷的補償主要包括五個方面：

一、房產(chǎn)、建筑物及土地的補償

1、房產(chǎn)、建筑物的補償

企業(yè)的經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫,也有部分住宅和辦公房，具體的補償面積以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)，因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。企業(yè)房屋及建筑物價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。而且企業(yè)拆遷也涉及到房產(chǎn)的所有權(quán)問題，企業(yè)拆遷的補償對象只能是房屋的產(chǎn)權(quán)人，如果企業(yè)是承租人的話，那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權(quán)獲得補償。

2、土地的補償

在企業(yè)拆遷時土地的補償問題就會涉及到土地的性質(zhì)，國有土地與集體土地的問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有土地上企業(yè)的拆遷土地補償這一塊沒有明確的規(guī)定，全國各地方拆遷時土地的補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償;集體土地上企業(yè)的拆遷一般按評估價格補償，如果企業(yè)為承租人的話，就會涉及到與土地使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補償?shù)膯栴}，補償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃合同為準(zhǔn)。

二、設(shè)備、設(shè)施的補償

1、不可移動設(shè)備的損失補償。對其補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照設(shè)備使用年限進行折舊或重置市場價格計算，對所有權(quán)人進行補償。

2、可移動設(shè)備的搬遷費、安裝費的補償。具體補償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)匕徇w費標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H發(fā)生額計算，主要包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等，安裝調(diào)試費還應(yīng)當(dāng)由設(shè)備供應(yīng)商出具報價和證明等。

三、停產(chǎn)、停業(yè)損失

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。由于各地的情況不一樣，這部分的補償也有很大的差別，但是在地域相同的情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同，停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計算，都是律師可以爭取的，彈性比較大，是企業(yè)拆遷過程中很重要的一部分補償。

停產(chǎn)停業(yè)損失補償既包括實際損失補償，也包括預(yù)期利潤損失補償。實際損失補償主要有原材料、半成品等物品的損失，以及訂單違約損失補償。訂單損失應(yīng)當(dāng)出具正式法律文書證明，以判決書的形式確定解約損失證明效力最高，被拆遷企業(yè)不能隨便與客戶約定中止訂單的賠償協(xié)議，否則拆遷人或征收人不予認(rèn)可。預(yù)期損失主要指根據(jù)往年的情況，企業(yè)可期待的利潤，被拆遷企業(yè)應(yīng)當(dāng)證明投資數(shù)額和近幾年平均合理利潤，以證明合理的投資收益回報，結(jié)合剩余經(jīng)營期限，計算預(yù)期的利潤損失。

四、人員遣散安置等補償費用

針對員工的這部分補償，法律也沒有具體的規(guī)定，有的地方制定了相應(yīng)的規(guī)定，但有一些地方?jīng)]有具體的規(guī)定。這些都是律師可以進行爭取的，如果企業(yè)進行搬遷的，一般來說需要支付停工期間的工資和社保費;對于停止經(jīng)營的，需要依據(jù)《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定，支付解除勞動合同的經(jīng)濟補償金等費用。

五、搬遷獎勵費用及其他費用

在拆遷的過程中，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際的情況確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商進行確定。其他損失如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗證費，廣告投入后尚未回收成本的損失。

企業(yè)拆遷的過程中，拆遷人不會如上述所述，根據(jù)法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件給予被拆遷人各種補償，下面針對拆遷中經(jīng)常遇到的兩個問題，給予企業(yè)被拆遷人提醒以及建議，使企業(yè)在拆遷的過程中防止受到更多的損失。

第一個問題，是企業(yè)作為次承租人的問題，現(xiàn)在有很多企業(yè)租用的廠房可能是從其他承租人那里租過來的，此時，遇到拆遷，拆遷人通常都會和所有權(quán)人、承租人簽訂補償協(xié)議，而將次承租人排除在外。為什么會出現(xiàn)這種情況呢?一是因為法律未明確規(guī)定次承租人的被拆遷人的地位，二是次承租人憑借租賃合同起訴承租人及出租人，通過民事訴訟途徑解決于事無補，很難從出租人或者承租人手中要到本屬于企業(yè)自己的補償。這個時候，企業(yè)該如何做呢，首先，在拆遷未進行前，企業(yè)就要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，有的企業(yè)會采取拖延的方法，認(rèn)為這樣能獲得更高的補償，這實為一種不明智的做法。我國法律明確規(guī)定了拆遷人可以通過合法的程序進行強拆，而且企業(yè)在拖得過程中可能喪失了與拆遷人談判的最佳時機，拆遷人可能會分裂次承租人與出租人、承租人的關(guān)系，直接與他們簽訂補償協(xié)議，企業(yè)作為次承租人受到的損失會非常大。再次，企業(yè)在拆遷時不能被動的接受，要主動地出擊，調(diào)查拆遷人的違法之處，依法申請查處非法拆遷，通常拆遷人不可能每一個程序都按照法律的規(guī)定，拆遷手續(xù)也不可能都齊全，當(dāng)被拆遷企業(yè)掌握這些信息時，就可以進行行政復(fù)議或者提起行政訴訟，從而使被拆遷企業(yè)處于有利的地位，與拆遷人進行談判，得到企業(yè)應(yīng)有的補償。

第二個是關(guān)于企業(yè)租用集體土地的問題，由于集體土地的租金相對比較便宜，在現(xiàn)行經(jīng)濟活動中，租用集體土地興辦企業(yè)及建造廠房的情況在實踐中普遍存在。但是在目前的法律環(huán)境下，在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地的企業(yè)，在拆遷的過程中需要謹(jǐn)慎對待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險。

經(jīng)過對法律條文的分析，通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)僅限于“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，或者因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”等情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也會因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。所以企業(yè)在無效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是沒有合法保障的，其在土地上興建的廠房也會因認(rèn)定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補償。這個時候企業(yè)就會處于不利的狀態(tài)，企業(yè)應(yīng)積極搜集拆遷人存在的違法行為，從而使自己占據(jù)有利的地位，與拆遷人進行談判，獲得應(yīng)得的補償，維護自己的合法權(quán)益。

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