一、宅基地房屋的繼承發(fā)證機關如何確定?

宅基地房屋的繼承發(fā)證機關是之前辦理房產(chǎn)證的機構(gòu)，城市房屋的繼承，不需要考慮繼承人的身份，其房屋產(chǎn)權和所對應的國有土地使用權一并歸繼承人所有。而農(nóng)村宅基地房屋的繼承則需要考慮繼承人的身份問題，因為我國法律規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權的主體具有特定性即必須是該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

根據(jù)《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》等相關規(guī)定可知，如果繼承人是本集體經(jīng)濟組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經(jīng)批準后取得被繼承房屋的宅基地使用權;不符合申請條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的村民。如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處于不可居住狀態(tài)時，宅基地由集體經(jīng)濟組織收回。繼承人是非本集體經(jīng)濟組織成員或非農(nóng)戶口的，比照上述不符合宅基地申請條件的情形處理。根據(jù)以上規(guī)定可知，對于農(nóng)村宅基地房屋，根據(jù)繼承人身份的不同可以分為以下三種類別分別處理：

(一)繼承人是城市居民

城市居民只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，而對于房屋所對應的宅基地使用權是不可以作為遺產(chǎn)繼承的。當城市居民繼承了農(nóng)村宅基地上的房屋之后，可以居住使用，但不得翻建、改建、擴建。

(二)繼承人是本村村民且具備宅基地申請條件

此時繼承人可以依法取得被繼承房屋的所有權及其宅基地使用權。這里所說的具備宅基地申請條件是指符合以下條件之一：1)因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;2)實施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的;3)現(xiàn)有宅基地面積尚未達到本辦法規(guī)定限額標準需重建、擴建的;4)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規(guī)定限額標準需重建、擴建的;5)經(jīng)縣人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織引進或招聘的專業(yè)技術人員，確需在農(nóng)村安家落戶的;6)離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的。如果繼承人屬于以上某種情形，就可以同時取得農(nóng)村宅基地使用權和房屋產(chǎn)權。(這一段還是灰色)

(三)繼承人是其他村村民，或本村村民不符合宅基地申請條件的。

此時該繼承人與城市居民身份一樣，只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，不能取得宅基地使用權，也不能翻建、改建、擴建房屋。

二、農(nóng)村宅基地繼承糾紛怎么處理?

1、從宅基地使用權的外部關系來看，其是一項特殊的用益物權，是特殊的財產(chǎn)，不應作為遺產(chǎn)繼承

在大陸法系物權體系上，宅基地使用權歸屬用益物權。一般而言，用益物權具有財產(chǎn)的性質(zhì)，應允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅基地使用權是特殊的用益物權，是一項“特殊的財產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權的取得具有無償性。從我國現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，農(nóng)民取得宅基地使用權除交納數(shù)量極少的稅費外，無需交納其他費用，原則上是無償取得。第二，宅基地使用權具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權與集體經(jīng)濟組織的成員資格密切相關，一經(jīng)設定即具有極強的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權在功能上具有福利性。宅基地使用權為保障農(nóng)民“居者有其房”而設立，具有社會保障職能。

宅基地使用權的特性決定了它是一項不適于繼承的“特殊財產(chǎn)”：基于取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念;人身依附性決定了它必須因具有集體經(jīng)濟組織成員資格而取得、因集體經(jīng)濟組織成員資格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)(繼承)問題;而福利性質(zhì)決定了如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大。因此，土地管理法規(guī)定村民一戶只能擁有一處宅基地。

2、從宅基地使用權的內(nèi)部關系來看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個人財產(chǎn)，不能作為遺產(chǎn)繼承

共同共有以共同關系的存在為前提，因共同關系的產(chǎn)生而產(chǎn)生，因共同關系的消滅而消滅。在共同關系存續(xù)期間，各共有人之間不產(chǎn)生份額問題，對共有財產(chǎn)的全部享有平等的權利，承擔平等的義務，不得請求分割共有物。根據(jù)學者通說，我國目前主要在以下場合成立共同共有：一是因夫妻關系的存在而產(chǎn)生的夫妻之間的共同共有;二是因家庭關系的存在而產(chǎn)生的家庭共有;三是因遺產(chǎn)未分割而產(chǎn)生的繼承人之間的共同共有。

只有農(nóng)村的自然人在死亡之后才會涉及宅基地房屋的繼承的問題，繼承之后，需要辦理房產(chǎn)證的變更手續(xù)，由于節(jié)約司法資源，此時只能向之前受理死亡之前的民事主體辦理請求的機構(gòu)提出辦理房產(chǎn)證的請求，對于其他的機構(gòu)是沒有權利受理。

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