農(nóng)村土地

征收與補償

網(wǎng)友問：

羅律師，最近有一個商人來我們村征占土地，說是要在我們這里建一個旅游公司，我也跟其他村民一樣，與他簽了土地買賣合同，村支書也在合同上簽了名，村委會也在合同上蓋了章，不知道這個合同有沒有法律效力?又不知道有多少種補償?各種補償是什么意思?補償費怎樣分配?補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如何?不知道我是否吃虧了，想請羅律師幫我解釋一下。

羅*源律師答：

網(wǎng)友你好!

你問的第一個問題是：你與開發(fā)商簽訂的土地買賣合同，有沒有法律效力?

回答如下：

土地征收的主體是國家。土地征收的程序大致是，由需要用地的單位，向當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T提出用地申請，經(jīng)上級土地主管部門審查批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)一征收。其他任何單位和個人，都沒有向農(nóng)民征收土地的權(quán)利。不論是村民個人，或者是村民委員會，未經(jīng)國家土地主管部門的批準(zhǔn)，私自買賣土地，都是違法的。違法行為簽訂的合同，是沒有法律效力的，也是沒有法律保障的。

你與開發(fā)商私自簽訂的土地買賣合同，盡管村黨支部書記簽了字，村民委員會蓋了章，但由于該合同違反了國家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，因此，該合同是沒有法律效力的，是不受法律保護(hù)的。

你問的第二個問題是：土地征收補償費有多少種?

回答如下：

土地征收補償費有四個方面：

一是土地補償費;

二是多余勞動力安置費;

三是青苗(即農(nóng)作物)補償費;

四是地上附著物(如該被征收土地上的建筑設(shè)施等)的補償費。

你問的第三個問題是：各種補償費是什么意思?

回答如下：

土地補償費，是因國家征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地后，造成該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織失去了賴以生存的生產(chǎn)資料，而給予農(nóng)民的經(jīng)濟補償。

多余勞動力安置費，也就是我們通常所說的安家費。是因國家征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地必然減少，不幸中就造成了該被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，產(chǎn)生了多余的勞動力(即土地減少后，人口不幸中相對增加)，因而給予這些多余勞動力生活上安置的經(jīng)濟補償。

青苗補償費，是因國家征收土地后，造成該被征收土地的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營者，在該被征收土地上的青苗損失，而給予的經(jīng)濟補償。

地上附著物補償費，是因國家征收土地后，造成該被征收土地附著物的所有人，在該被征收土地上的附著物的損失，而給予的經(jīng)濟補償。

你問的第四個問題是：土地征收補償費如何分配?

回答如下：

土地補償費，是補償給被征收土地的集體經(jīng)濟組織的，因此，該集體經(jīng)濟組織中的每一個成員，都有權(quán)利參與享受與分配。

多余勞動力安置費，是用于安置多余勞動力個人的生活補償?shù)?，若該多余勞動力需要安置，其安置費則發(fā)給被征收土地的集體經(jīng)濟組織，或者發(fā)給負(fù)責(zé)安置該多余勞動力的有關(guān)單位。若該多余勞動力不需要安置，其安置補償費則直接發(fā)給該多余勞動力個人。

青苗補償費，是補償給該被征收土地的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營者個人的;

地上附著物補償費，是補償給該土地上附著物的所有者個人的。

你問的第五個問題是：土地征收的各種補償費的補償標(biāo)準(zhǔn)如何?

回答如下：

土地補償費和多余勞動力安置補償費的補償標(biāo)準(zhǔn)，土地管理法有明確規(guī)定。

比如耕地的征收補償費，是按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍補償;

多余勞動力安置補償費，是依照需安置人口，按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍補償，最高每公頃不得超過該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍;

土地補償費和安置補償費總和，不得超過該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

青苗補償費和地上附著物補償費的補償標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地區(qū)的具體情況自定。司法實踐中一般是按照實際損失來補償。

以上補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，隨著人們生活水平的不斷提高，可適當(dāng)調(diào)整。

農(nóng)村私自買賣土地，常常存在著一些掌握著農(nóng)村生殺之權(quán)的人員，上通下達(dá)，相互溝通，肆意壓低土地買賣價格，坑害老百姓，從中中飽私囊的現(xiàn)象，可憎可惡。