國(guó)外征地補(bǔ)償方式是怎樣的

（一）土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目

1.對(duì)土地所有者的補(bǔ)償

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目，盡管各國(guó)（地區(qū)）的規(guī)定不大相同，但基本上是以地價(jià)補(bǔ)償和地上物（土地改良物）補(bǔ)償為主。

補(bǔ)償項(xiàng)目除了考慮土地及其附帶資產(chǎn)的價(jià)格外，英國(guó)還綜合考慮了以下因素：

（1）因所征用的土地一旦投入使用而導(dǎo)致的當(dāng)事人所擁有的其他土地的價(jià)格的增加。

（2）征地時(shí)，必須將征用土地與當(dāng)事人的其他土地劃開(kāi)，因劃分使當(dāng)事人蒙受損失。

（3）對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)造成不良影響，從而使當(dāng)事人蒙受的損失。

（4）當(dāng)事人被迫遷居別處或到其他地方經(jīng)商所需要的合理費(fèi)用。此外，還有經(jīng)營(yíng)外損失費(fèi)的補(bǔ)償，例如英國(guó)有關(guān)土地征用的條例規(guī)定，假如一個(gè)人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營(yíng)了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營(yíng)權(quán)，則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)，條件是他如果在英國(guó)境內(nèi)在三年期限內(nèi)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)另一塊農(nóng)業(yè)單元。

（5）由于動(dòng)亂而受到的損害；對(duì)于擁有者特殊經(jīng)濟(jì)利益的干擾和相關(guān)范圍的影響；由于有害影響受到的損失。

（6）如果由于土地被征用，當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)而重新確認(rèn)時(shí)，在測(cè)量確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)登記方面所需的花費(fèi)，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費(fèi)等。

（7）對(duì)當(dāng)?shù)孛穹康恼饔靡o予補(bǔ)償。例如澳大利亞，當(dāng)進(jìn)行強(qiáng)制性土地征用時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》侩S土地被征用，失去了歇息的居所。他們應(yīng)該享受10000澳元補(bǔ)助及其他相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償他們重新獲得相似條件住房的花費(fèi)。

除了上面提到的補(bǔ)償費(fèi)以外，在英國(guó)，當(dāng)農(nóng)民因征地而離開(kāi)其農(nóng)場(chǎng)時(shí)，還能獲得一筆農(nóng)場(chǎng)損失費(fèi)，前提是：

（1）他對(duì)被征農(nóng)地的使用期至少還有三年；

（2）使用權(quán)的滅失是因?yàn)閺?qiáng)制性征地；

（3）三年之內(nèi)又開(kāi)始在英國(guó)另一家農(nóng)場(chǎng)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.對(duì)土地承租人的補(bǔ)償

許多國(guó)家規(guī)定，政府不僅要向土地所有者給予補(bǔ)償，而且還必須向承租人給予補(bǔ)償。例如，在英國(guó)，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補(bǔ)償。

加拿大明確規(guī)定要向承租人給予補(bǔ)償。政府根據(jù)以下因素確定對(duì)承租人的補(bǔ)償：

（1）租賃期限以及租約上剩余的年數(shù)；

（2）有無(wú)續(xù)租權(quán)或續(xù)租的預(yù)期；

（3）承租人對(duì)土地的投入。

韓國(guó)規(guī)定，要在土地所有人和關(guān)系人失去權(quán)利以前對(duì)各種權(quán)利人分別支付補(bǔ)償。

表3世界主要國(guó)家土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較

（二）土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從各國(guó)（地區(qū)）情況來(lái)看，大致可分為三類(lèi)：

1.按公平市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償

即以被征用土地征用時(shí)在公開(kāi)市場(chǎng)上能得到的公平市場(chǎng)價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“公平市場(chǎng)價(jià)格”的定義是買(mǎi)賣(mài)雙方愿意接受的價(jià)格。大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家采用這種方式，如英國(guó)、美國(guó)、我國(guó)香港地區(qū)等。

雖然這些國(guó)家都是以被征土地和相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為主要參考標(biāo)準(zhǔn)，但在市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算時(shí)間上仍然存在差異。

（1）政府征地正式通告發(fā)布日的市場(chǎng)價(jià)格。

（2）最終裁決日的市場(chǎng)價(jià)格。

（3）正式征用日的市場(chǎng)價(jià)格（實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià)）如馬來(lái)西亞、德國(guó)、韓國(guó)、波蘭、美國(guó)、日本、香港、英國(guó)等。

在中國(guó)的香港特別行政區(qū)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“財(cái)產(chǎn)征收當(dāng)日被征用財(cái)產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)”。根據(jù)香港土地管理署的規(guī)定，確定被征用財(cái)產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)是“征地當(dāng)日同一地區(qū)同類(lèi)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易證據(jù)。評(píng)估過(guò)程包括比較被征用的財(cái)產(chǎn)和同類(lèi)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)，并且要根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況…（以及建筑所在土地的其他因素）…交易日期等各種因素進(jìn)行必要的調(diào)整。”

（4）若干年前的被征土地的市場(chǎng)價(jià)格。其目的是為了抑制土地投機(jī)，如瑞典、法國(guó)。

瑞典是以10年前該土地的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算土地征用補(bǔ)償價(jià)格的。法國(guó)雖然參考土地征用日的被征土地周?chē)恋厥袌?chǎng)價(jià)格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準(zhǔn)確定地價(jià)。因?yàn)橥恋赜猛臼谴_定土地價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以農(nóng)業(yè)用地與商業(yè)用地當(dāng)然不是一個(gè)水平的價(jià)格，法國(guó)的這種做法實(shí)際上是相對(duì)凍結(jié)了土地的價(jià)格，同樣是為了防止投機(jī)買(mǎi)賣(mài)土地。

新加坡在土地市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算方面有獨(dú)到之處：在1985年修改土地征用法之前征用土地計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，是以1973年11月30日該土地的價(jià)格和征用時(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為參考，兩者之間取較低的一個(gè)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（因?yàn)?973？1981年之間的地價(jià)一般低于1973年的價(jià)格，而在1981年以后土地現(xiàn)價(jià)往往高于1973年的價(jià)格）上述規(guī)定一方面防止了投機(jī)，更重要的是減少了政府征地的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

這一政策，使新加坡土地迅速國(guó)有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)此，1985年修改了法律的這一條。對(duì)于1987年11月30日以前征用的土地其補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1973年11月30日該土地的價(jià)格。對(duì)于1987年11月30日或以后征用的土地，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1986年1月1日該土地的價(jià)格；1995年政府再次進(jìn)行修改，以后征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將按征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

2.按裁定價(jià)格補(bǔ)償

指按法定征用裁判所或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)裁定或估定的價(jià)格補(bǔ)償，如法國(guó)以征用土地周?chē)恋氐慕灰變r(jià)格或所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格為參考，由征用裁判所裁定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.按法定價(jià)格補(bǔ)償

指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。如韓國(guó)，在執(zhí)行公示地價(jià)的地域，土地補(bǔ)償額以公示的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)（有時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況予以修正）

4.按納稅申報(bào)價(jià)格

有些國(guó)家還以所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為確定補(bǔ)償費(fèi)參考確定價(jià)格，如法國(guó)、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

國(guó)外征地補(bǔ)償方式是多樣化的，各個(gè)國(guó)家在土地征收補(bǔ)償方面存在一定的差距。有的是按市場(chǎng)價(jià)，有的是按裁定價(jià)格，有的是按納稅申報(bào)價(jià)格來(lái)的。針對(duì)不同形式的土地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在差異。雖然差異是存在的，但也有共同之處，基本是按土地與地上附著物來(lái)補(bǔ)償?shù)模绻€有疑問(wèn)，可以登錄華法律網(wǎng)進(jìn)行在線咨詢。