離婚房產(chǎn)分割常見問題分析

情況1

婚前買房婚后共同還貸

【案例】2005年5月，小張購置了一套商品房。小張付了10萬元首付款后，又向銀行貸了36萬元。2006年12月，小張與妻子結(jié)婚?；楹螅斯餐瑑斶€月供。

今年年初，小張和妻子的婚姻亮起紅燈。雖然對離婚這件事沒有異議，但卻在房產(chǎn)分割問題上產(chǎn)生爭執(zhí)。小張的妻子認(rèn)為這套房屋她也有份，要求小張按房屋目前市值的一半給她補(bǔ)償。小張則認(rèn)為首付是他付的，還貸的大部分錢也是他掙的，妻子的要求不公平。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第十條：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

【律師解釋】關(guān)于"婚前買房，婚后共同還貸"這一點(diǎn)，其實(shí)在《物權(quán)法》中已經(jīng)能找到答案。由于購房合同是小張婚前與開發(fā)商簽訂的，首付也是在婚前交的，依照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，小張婚前簽訂的轉(zhuǎn)讓房屋物權(quán)的合同已生效，雖然未拿到房產(chǎn)證，但房產(chǎn)證的頒發(fā)也是依據(jù)這一合同，所以小張是房屋的實(shí)質(zhì)權(quán)利人，房屋是小張婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

也就是說，關(guān)于房屋到底判給誰的問題，在雙方不能協(xié)商一致的情況下，法院會將房產(chǎn)判給小張，但小張需要給妻子進(jìn)行補(bǔ)償。那補(bǔ)償如何計(jì)算呢?第十條的第二款中明確提出，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)當(dāng)由房屋產(chǎn)權(quán)人給予配偶一定補(bǔ)償，而且還要考慮房產(chǎn)升值利益。

情況2

婚后買房一方父母資助

【案例】2006年，高女士的兒子與相戀多年的女友登記結(jié)婚。結(jié)婚后，兒子和兒媳一直住在高女士家。2008年，高女士給兒子在省城小店區(qū)買了一套商品房，房屋登記在高女士的兒子名下。這兩天，小兩口正鬧離婚，對于房子的歸屬，高女士來到律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第七條第一款：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

【律師解釋】在實(shí)際生活中，父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資購房父母的利益。

這一規(guī)定從我國的實(shí)際出發(fā)，將產(chǎn)權(quán)登記主體與明確表示贈與一方聯(lián)系起來，可以使父母出資購房真實(shí)意圖的判斷依據(jù)更為客觀，便于司法認(rèn)定及統(tǒng)一裁量尺度，也有利于均衡保護(hù)婚姻雙方及其父母的權(quán)益。

當(dāng)然，根據(jù)婚姻法第十九條，"夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有"。將個(gè)人財(cái)產(chǎn)約定為共同財(cái)產(chǎn)，實(shí)際是一種贈與。但僅一個(gè)約定并不足以保障非產(chǎn)權(quán)方真正享受到房子的權(quán)益。根據(jù)最新的司法解釋第六條，贈與約定在房產(chǎn)變更登記之前可以撤銷。

所以，夫妻雙方在產(chǎn)權(quán)證上的名字非常重要，沒有加上名字，即使有證據(jù)證明是共同房產(chǎn)，也容易被登記一方單方處置。

情況3

一方買房一方裝修

【案例】2008年3月，男孩小谷和小李登記結(jié)婚。婚后，小谷的父母出資在市區(qū)內(nèi)購買了一套價(jià)值50萬元的商品房。產(chǎn)權(quán)歸在小谷名下。房屋購買后，小李家出錢對房子進(jìn)行了裝修并購買了家電。今年年初，兩人因感情破裂準(zhǔn)備離婚。小李提出房子的裝修費(fèi)用全部是她承擔(dān)的，房子應(yīng)算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該平均分割。

【法條援引】《民事訴訟法》第64條規(guī)定："當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。"

【律師解釋】在許多地方，傳統(tǒng)的觀念仍然是結(jié)婚時(shí)男方承擔(dān)買房責(zé)任，女方一般出裝修費(fèi)或購買其他生活用品。婚后父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在出資者自己子女名下的情況，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈與，這部分出資應(yīng)認(rèn)定為受贈子女個(gè)人所有。裝修是對房屋的添附，不能作為房屋的份額進(jìn)行分割。也就是說，離婚時(shí)，小谷應(yīng)返還對方這項(xiàng)費(fèi)用。

需要指出的是，我國法律實(shí)行"誰主張，誰舉證原則"。也就是說，想要得到補(bǔ)償，小李要有能夠證明自己曾支付過裝修費(fèi)用及具體的花費(fèi)數(shù)額的證據(jù)才行。比如裝修材料的收據(jù)或者發(fā)票等。

情況4

小兩口和雙方父母共同出資購房

【案例】2005年3月，女孩小秦與男友小梁步入婚姻的殿堂。由于雙方家庭都沒有足夠的能力給兩人買房，結(jié)婚后，二人一直租房居住。2008年，兩人有了5萬元的積蓄。于是，兩人用5萬元積蓄，再加上小秦父母給的5萬元和小梁家里給的5萬元作為首付款，又貸款30萬元買了一套商品房。今年5月，兩人感情出現(xiàn)危機(jī)要離婚，房子的分割成了問題。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第七條第二款：由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

【律師解釋】在不同的個(gè)例中，房產(chǎn)應(yīng)該按照各自父母出資的比例進(jìn)行分割。在這一具體案件中，按照法律規(guī)定，兩人婚后的積蓄5萬元，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而雙方父母對他們的資助，也恰好相同。小兩口的貸款月供也出自共同的家庭收入。所以，離婚時(shí)，可按各自一半份額分割，同時(shí)對銀行的債務(wù)也應(yīng)對半承擔(dān)。