一、房屋征收評(píng)估報(bào)告怎樣才是有效的

依據(jù)我國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋征收評(píng)估方案要具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出的才有效。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

二、城市房屋拆遷評(píng)估估價(jià)特點(diǎn)

(一)估價(jià)數(shù)量大

城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。由于拆遷數(shù)量大、待拆遷的戶數(shù)多，由此帶來(lái)的拆遷估價(jià)數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區(qū)。

(二)涉及面廣，社會(huì)影響大

拆遷房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問(wèn)題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問(wèn)題。從居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，房屋仍是當(dāng)今我國(guó)大多數(shù)成市居民的最大財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大。

(三)估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

相對(duì)于其他目的的估價(jià)，拆遷估價(jià)的對(duì)象比較復(fù)雜，一個(gè)拆遷項(xiàng)目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫(kù)、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí)，一次估價(jià)中還會(huì)面對(duì)大量的房屋，面對(duì)拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對(duì)自身利益的維護(hù)，會(huì)出現(xiàn)不同的意見(jiàn)，導(dǎo)致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突。

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