案情：

1998年，小王和他妻子小呂登記結(jié)婚。1999年，小王單位將臨街的一棟樓房向本單位職工出售，小王想購買一套臨街的底層房屋（價格18萬）作為經(jīng)商。由于沒有足夠的資金，就向小王舅舅借款。小王舅舅出資12萬交給小王，口頭約定該房屋系三方共有。小王購房后，辦理了以他的名義的產(chǎn)權(quán)證書，然后向工商行政管理局審批營業(yè)執(zhí)照，又向房管局申請更改了房屋的用途，之后一直用于開飯館。2003年起，小王夫妻感情不合。又因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)生溫，小王就私下將該房屋以41萬的價格轉(zhuǎn)給小宋，從中獲利23萬元。2004年9月，雙方離婚，這時候小呂才發(fā)現(xiàn)該房屋已出售的事實。遂訴訟法院，認(rèn)為該房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)她同意，屬于無效行為，要求小宋返還該房屋。小王舅舅認(rèn)為其出資占房屋價格的一半以上，認(rèn)為他對原、被告爭議的房屋也有產(chǎn)權(quán)，就以第三人身份要求參加了訴訟。法院經(jīng)依法開庭審理后，駁回了小呂和小王舅就的訴訟請求。后雙方上訴到中級法院，中級法院維持了原判。

評析：

本案中，關(guān)鍵問題在于：

一，共有人私自處分共有財產(chǎn)是否有效；

二，出資購房款是否就意味著對房屋有所有權(quán)。

首先，我們來分析第一個問題。

在本案中，雖然該房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的只是小王的名字，但由于該行為是在小王結(jié)婚后發(fā)生，也就是說，在婚后取得的財產(chǎn)，如果夫妻雙方?jīng)]有特別約定，那么該財產(chǎn)無論是哪方獲得，都?xì)w夫妻共有。因此，該房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)。那么，小王未告知妻子，私自把該房屋轉(zhuǎn)讓給小宋的行為是否有效？這個問題，就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋確實不知道，則屬于善意，應(yīng)受到法律保護(hù)。根據(jù)我國的司法實踐，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。而在本案中，經(jīng)法院查明，小宋是小王的同事，知道小王結(jié)婚的時間和購房的時間，在購買時曾經(jīng)向小王詢問其妻子是否同意。小王說沒有問題，還提供了由其偽造的小呂同意的簽字。對小宋來說，不可能有要求他有鑒別字跡真?zhèn)蔚牧x務(wù)。因此，法院認(rèn)定小宋購買該房屋的行為是善意的，應(yīng)受到法律保護(hù)，駁回了小呂的訴訟請求。

現(xiàn)在，我們來分析第二個問題。

根據(jù)我國法律規(guī)定，出資作為設(shè)定權(quán)利的基礎(chǔ)和表現(xiàn)形式，在法律上是承認(rèn)的，特別是在某些法律關(guān)系中，出資是作為認(rèn)定享有權(quán)利的最主要的依據(jù)的。但因出資的原因不同，目的不同，出資設(shè)定的權(quán)利也不同，或者不可能設(shè)定權(quán)利。特別是在親屬之間、家庭成員之間，出資在未明確出資人的意思表示時，性質(zhì)可能是多種多樣的，可能是借與，也可能是贈與，還可能是基于贍養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)的履行。因此，出資只有與出資人的某種明確的法律意思表示結(jié)合起來，才能確定出資的法律屬性。在本案中，第三人小王舅舅主張其出資應(yīng)享有房屋產(chǎn)權(quán)，就必須證明其當(dāng)時出資就表明了要在爭議房屋中享有產(chǎn)權(quán)的意思，即當(dāng)時的權(quán)利意思表示，否則，在爭議房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證且在發(fā)證至訴訟已近4年，其才提出出資應(yīng)系有產(chǎn)權(quán)的主張，且他又無法提供有利的確鑿的證據(jù)（只有口頭證據(jù)而沒有其它證據(jù)），所以法院駁回了他的訴訟請求。

那么，小呂和小王舅舅的利益是否就不受法律保護(hù)了么？當(dāng)然不是。小呂完全可以向小王要回售房款的一半。如果該轉(zhuǎn)讓的價格低于同期同地段的房屋市場平均成交價格，那么，還可以要求小王賠償該部分的損失。而小王的舅舅享有對小王和小呂的債權(quán)，可以要求小王和小呂共同承擔(dān)返還所出資額12萬元的法律責(zé)任。