棚戶區(qū)改造需要經(jīng)過什么法定程序

(一)城市總體規(guī)劃的制訂

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及城市總體布局和發(fā)展規(guī)劃的重大事項，需由國家權(quán)力機關(guān)即人大及人大常委會審批通過，方可具體實施。

(二)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

棚戶區(qū)的土地使用權(quán)主體多樣、權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜，既有通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形，又有通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的情形。根據(jù)國家土地管理法規(guī)，除劃撥取得土地使用權(quán)外，其他國有土地使用權(quán)的取得應(yīng)采取招標、拍賣、掛牌的方式;集體土地使用權(quán)必須在國家實施征收、征用后，方能轉(zhuǎn)為可以改造實施的用地。

(三)拆遷補償合同的簽訂

拆遷補償合同涉及到主體的確定、拆遷時間、補償標準、價款支付、回遷條款、異議處理和爭議解決等。所以，拆遷補償合同的談判與簽訂是棚戶區(qū)改造中一個既無法回避又必須認真對待的問題。

(四)行政機關(guān)行政許可和行政裁決權(quán)的行使

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》的規(guī)定，城市房屋拆遷中的拆遷人應(yīng)在取得房屋拆遷許可證后方能實施拆遷。對拆遷雙方當事人達不成補償協(xié)議的，應(yīng)由行政機關(guān)進行裁決。由此，在拆遷中引發(fā)的許可證是否合法，補償標準的確定是否正當合理，應(yīng)否舉行聽證，都成為爭議的焦點。所以，行政機關(guān)在棚戶區(qū)改造中的行政行為是否合法，權(quán)力行使是否符合法定程序，對改造的實施顯得尤為重要。

(五)建設(shè)施工合同的簽訂與監(jiān)督管理

在拆遷基礎(chǔ)工作完成后，實施改造重建任務(wù)的開發(fā)商或建設(shè)單位，需要選擇具有資質(zhì)和實力的施工單位，以保證質(zhì)量、進度及成本的控制，這自然會涉及到總包合同、分包合同的簽訂、物質(zhì)材料的采購、勘驗設(shè)計合同的簽訂及工程咨詢服務(wù)合同的確定等。所有這些與工程相關(guān)的事項，均對改造工作能否達到要求、能否如期完成，對拆遷戶居住環(huán)境的好壞和法律權(quán)益能否得到保護起著決定性的作用。

(六)招投標程序的進行

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》及《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，棚戶區(qū)改造項目的土地取得、設(shè)計和施工均需采取法定的招投標程序進行，即委托人采取招標公告的方式，遴選項目設(shè)計單位、施工單位和管理單位等進行工程建設(shè)，由此來保障整個改造工程在最大限度的公開、公平、公正原則下來運行，從而保障效率的最大化。委托人包括：政府主管部門、開發(fā)商、建設(shè)單位及其他管理部門等。招投標程序除了招投標合同的簽訂外，其外延還涉及到招標文件的組織與設(shè)計、投標文件的準備、保證單位及銀行保函的確定、共同賬戶的開立等一系列涉法問題。

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