【要點(diǎn)提示】

土地征收需要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并完成公告、拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ骱?，征地工作?shí)施完成，土地才轉(zhuǎn)為國有土地。如果僅僅存在征地批文，但并未完成公告、拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎鞯毓ぷ魃形磳?shí)施完畢，則此時(shí)土地性質(zhì)仍然屬于集體所有，直接依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》作出相關(guān)房屋征收決定，缺乏法律依據(jù)。

【案例索引】

遼寧省營口市中級(jí)人民法院(2014)營行初字第XX號(hào)行政判決

【案情】

原告：范先生

被告：遼寧省營口市某某區(qū)人民政府(以下簡稱區(qū)政府)

承辦律師：北京某某律師事務(wù)所張律師

北京某某律師事務(wù)所曹律師

范先生是遼寧省某某市鲅魚圈區(qū)的農(nóng)民，在遼寧省營口市鲅魚圈區(qū)蘆屯鎮(zhèn)承包經(jīng)營了數(shù)畝土地，并建有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施。由于某藥品公司項(xiàng)目建設(shè)需要占用村上的部分土地。此次征收涉及到45戶農(nóng)民，范先生承包的土地正好位于征收的范圍內(nèi)。之后，征收方找到范先生協(xié)商征收補(bǔ)償事宜，但是征收方給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，范先生無法接受。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，范先生考慮采取法律手段解決這起征收糾紛。通過在大連市中級(jí)人民法院旁聽京平律師代理的郭先生、關(guān)先生訴大連市金州新區(qū)管委會(huì)征收決定行政糾紛案件的庭審，范先生最終決定聘請(qǐng)北京京平拆遷律師團(tuán)隊(duì)代理維權(quán)。京平團(tuán)隊(duì)介入本案后，指派張波律師和曹星律師承辦范先生人的案件，負(fù)責(zé)全權(quán)處理其征收維權(quán)事宜。

經(jīng)過前期法律調(diào)查，京平拆遷律師調(diào)取了本案的相關(guān)材料。根據(jù)現(xiàn)有材料顯示，范先生承包的土地性質(zhì)屬于集體土地，而區(qū)政府卻按照國有土地上的房屋征收程序，作出了鲅房征【2014】第XXX號(hào)《鲅魚圈區(qū)人民政府房屋征收決定》。針對(duì)區(qū)政府作出上述房屋征收決定的行政行為，京平拆遷律師隨即協(xié)助范先生向遼寧省營口市中級(jí)人民法院提起行政訴訟。

【審理】

本案行政訴訟過程中，區(qū)政府向法院提交了遼政地字【2012】XXX號(hào)遼寧省人民政府土地批件等材料，并答辯稱其作出的征收決定前提有遼寧省政府的國有土地批復(fù)，法律依據(jù)是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條，作出征收決定之前征求了意見并下發(fā)了公告。

針對(duì)區(qū)政府的答辯意見，京平拆遷律師當(dāng)庭指出：征地批文作出后，集體土地并非立即轉(zhuǎn)為國有土地，最高人民法院行政審判庭匯編的示范案例中對(duì)此已經(jīng)載明。在京平律師向法院提交了相關(guān)示范案例后，法院采納了京平律師的觀點(diǎn)。

此外，京平律師此前已針對(duì)該項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案另案起訴，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院已于2014年8月4日判決確認(rèn)相關(guān)征收補(bǔ)償方案違法。

遼寧省營口市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：從區(qū)政府的房屋征收決定內(nèi)容看，公告依據(jù)了《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。但《土地管理法》中并無對(duì)區(qū)政府可以征收公民房屋的授權(quán)，而《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》授權(quán)給區(qū)政府征收公民房屋的權(quán)力前提必須是土地性質(zhì)為國有土地和為了公共利益需要。從區(qū)政府提供的證據(jù)看，區(qū)政府提供了遼政地字【2012】XXX號(hào)遼寧省人民政府土地批件，但該批件不能等同于范先生所在的集體土地已經(jīng)變?yōu)閲型恋?區(qū)政府提供的證據(jù)也沒能有效證明征收范先生所在地區(qū)的房屋是為了公共利益的需要;作出征收決定的前提還須制定合理合法的征收補(bǔ)償方案，但區(qū)政府提供的征收補(bǔ)償方案已經(jīng)被營口市鲅魚圈區(qū)人民法院確認(rèn)違法;作出房屋征收決定的其他前提條件，區(qū)政府沒有舉證證明。最終，遼寧省營口市中級(jí)人民法院于2015年9月9日作出(2014)營行初字第XX號(hào)行政判決，確認(rèn)區(qū)政府作出的【2014】第XXX號(hào)《鲅魚圈區(qū)人民政府房屋征收決定》違法。

【拆遷律師評(píng)析】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第一條：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！钡诙l：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的適用對(duì)象是國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償。至于集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償，目前我國尚未制定專門的法律法規(guī)予以細(xì)化，而是按照《中華人民共和國土地管理法》中關(guān)于集體土地征收的程序，將房屋作為被征收土地上的附著物一并征收并予以補(bǔ)償。

值得注意的是，不能認(rèn)為人民政府的土地征收決定已經(jīng)作出，或即時(shí)生效時(shí)集體土地就轉(zhuǎn)為國有土地;土地征收需要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并完成公告、補(bǔ)償?shù)裙ぷ骱?，征地工作?shí)施完成，土地才轉(zhuǎn)為國有土地。本案中雖然有遼寧省人民政府土地批件，但并未完成公告、補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，征地工作尚未?shí)施完畢，此時(shí)土地性質(zhì)仍然屬于集體所有，區(qū)政府直接將其作為國有土地并作出相關(guān)房屋征收決定，顯然缺乏法律依據(jù)。實(shí)踐中類似的案件不在少數(shù)，地方政府或基于對(duì)法律法規(guī)的理解有誤，或出于征收程序便利的考慮，未嚴(yán)格遵守法定程序?qū)嵤┱魇?，而被拆遷戶由于法律專業(yè)知識(shí)欠缺，往往難以甄別，即便明知權(quán)益受損，卻又很難抓住問題關(guān)鍵點(diǎn)，這也是大部分被拆遷戶的維權(quán)現(xiàn)狀。

希望可以幫您解決相關(guān)的問題。如果您還有任何疑問，歡迎在本網(wǎng)進(jìn)行律師咨詢。