【案情簡介】

劉某于2012年4月購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房銷售合同其中一條約定：甲方(開發(fā)商)自房屋交付之日起90個工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價的10%的賠償金。2012年10月底，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將 驗收合格的房屋交付給劉某。2013年4月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司才辦好房產(chǎn)證，但已經(jīng)超過了合同約定的90個工作日。

劉某以合同有約定為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至法院，要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付違約金12萬元(房屋總價10%的賠償金)。

在法庭上，雙方各執(zhí)一詞，其中爭議的焦點就是對“90個工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個工作日內(nèi)報送材料還是90個工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。還有就是“乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問題)，還是合同解除權(quán)與違約金請求權(quán)是兩個獨立的訴訟請求，選擇適用。 另外，違約金是否以實際損失為條件，開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。

【法院判決】

一審法院經(jīng)審理后作出判決，認定某房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成違約，判令其支付劉某房屋總價5%的違約金共6萬元。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司不服判決，以程序違法、適用法律錯誤等理由上訴，要求改判。二審法院審理后駁回某房地產(chǎn)開發(fā)公司的上訴，維持原判。

【法律解讀】

由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責(zé)任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。

目前雖然存在有不少開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，但不少業(yè)主因為對相關(guān)的法律法規(guī)不了解，而不知道要不要去維權(quán)。有業(yè)主問，開發(fā)商逾期辦證，自己已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開發(fā)商?自己已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任?郭律師為此提醒說，業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過訴訟時效則會喪失勝訴權(quán)。

另外還需提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的10%。如果沒有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開發(fā)商承擔違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因為遲延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。