農(nóng)民朋友,遇占地或拆遷時,你們總是問補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是多少,應(yīng)該怎樣才能提高補(bǔ)償。而我們總會說你不要先談補(bǔ)償問題,而是只談或重點(diǎn)談合法性問題。

這是為什么?說的簡單直白一點(diǎn),農(nóng)民朋友的目的并不想管非法合法問題,而是得到合理的補(bǔ)償。但要達(dá)到這個目的使用的技巧和方法就是:“不能說補(bǔ)償問題,如果對方屬于非法占地或拆遷,我們就要在非法問題上較真較量,讓對方主動提出給予合理補(bǔ)償,以此達(dá)到獲得合理補(bǔ)償?shù)哪康??！边@就叫“聲東擊西”!

如果您還沒有明白就接著看下面的解釋。如果看完解釋再不明白那就打電話。

在違法的情況下,就談不上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題,因?yàn)榉梢?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是具有合法手續(xù)的前提下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如果是沒有合法手續(xù),就是不能占地拆遷的問題,而不是補(bǔ)償多少的問題。

二是這樣才能取得好的效果。

就好比說,有人想要砍你一刀,你當(dāng)然要拒絕阻止他砍,而不是問如果砍了補(bǔ)償多少錢?如果已經(jīng)砍完了,那也不能只說補(bǔ)償問題,而要說他砍的非法性問題,要追究他刑事責(zé)任,再談補(bǔ)償問題,這樣才壓力大效果好。所以說,我們這樣告訴你是一種非常重要的策略,關(guān)系到維權(quán)的成敗,關(guān)系到你能否得到合理的補(bǔ)償。

你知道“聲東擊西”的道理嗎?很多事情是不能簡單的直接去要,而是要講點(diǎn)技巧的。您不要認(rèn)為這無所謂。只有從非法問題上較真,對方才會有壓力,最后才能讓對方主動談補(bǔ)償問題,這時候你再說你的補(bǔ)償數(shù)額方案,才會有效。只談補(bǔ)償不談非法,等于默認(rèn)了對方合法,對方肯定會好高興好高興啊!原因就是你把對方最怕的合法非法問題給避開了,這樣一來,對方就沒有弱和怕的地方了。

對方(地方政府或開發(fā)商)不會怕你談補(bǔ)償?shù)偷膯栴}的。因?yàn)樗麜幸蝗f個理由說補(bǔ)償不低,其中最有力的理由是評估報告或政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再者即使低也需要法院或政府部門來判斷,他怎么會怕呢!這樣一來本屬于主動的我們就陷入了被動。而當(dāng)你避開補(bǔ)償問題,說非法問題時,對方就無力還擊了,因?yàn)樗^評估報告和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在非法拆遷占地的情況下是完全無效的!

怎樣判斷是否合法?

對于農(nóng)村的集體土地而言,沒有省級政府或國務(wù)院的征地批文,或雖然有批文,但報批材料中的《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》未經(jīng)你們土地承包人或房主簽字就屬于非法。不管是修公路鐵路還是城中村改造,都可能是非法的,您千萬不要再用不信任的語氣質(zhì)問我們律師----政府干的國家重點(diǎn)工程怎么可能違法!事實(shí)上,大部分重點(diǎn)工程就是違法建設(shè)的。當(dāng)然,這些工程可能會有一些手續(xù),比如立項(xiàng)、規(guī)劃等等。但最重要的征地用地手續(xù)卻十有八九沒有,而這才是與我們農(nóng)民最相關(guān)的東西。

專業(yè)拆遷羅立志律師團(tuán)隊(duì)與您就有關(guān)土地維權(quán)的咨詢對話,本團(tuán)隊(duì)是專門為農(nóng)民朋友提供法律服務(wù)的,辦理的案件類型主要是與土地相關(guān)的案件,諸如非法占地、征地、房屋拆遷以及相關(guān)的刑事案件。因此,每天都會接待很多朋友的電話咨詢或當(dāng)面咨詢,但由于時間的限制和律師水平經(jīng)驗(yàn)的差別,這種咨詢的效果未必能夠很好。因此,筆者現(xiàn)將農(nóng)民咨詢問題中具有重要性規(guī)律性普遍性的問題以對話的形式刊出,農(nóng)民朋友在咨詢前最好先仔細(xì)閱讀本文,如果有其他問題然后再進(jìn)一步咨詢,這樣方能收到更好的效果。

1、我的土地被征了(或我的房屋馬上要被拆掉),但他們給的補(bǔ)償費(fèi)太少(或根本沒有給),想問問律師,究竟應(yīng)該補(bǔ)償多少啊?

先不要談補(bǔ)償費(fèi)多少的問題,首先得看看占地(或拆遷)是否合法,如果不合法,你可以拒絕簽字拒絕占地(或拆遷)。

2、合法肯定合法,是要修公路(或是政府要建新農(nóng)村;或修水電站.....),是本市的重點(diǎn)工程呢?

不要認(rèn)為政府出面的項(xiàng)目就一定合法,占地拆遷都是政府的行為;也不要認(rèn)為重點(diǎn)工程就合法,高速公路鐵路也有很多不合法的,國土資源部的百日行動中查處的違法占地,僅國家級重點(diǎn)工程就占40%以上,如果算上地方的重點(diǎn)工程,那該有多少?!重點(diǎn)工程往往自以為有重點(diǎn)工程的護(hù)身符,便感覺違法也有了底氣。

3、怎么才算合法呢?

占用農(nóng)民集體土地搞建設(shè)(農(nóng)民自己的住宅、村企業(yè)和村公益建設(shè)除外),必須使用國有土地。所以,必須得有省級政府或國務(wù)院的土地征收批文才算合法(當(dāng)然,批文本身也可能不合法,那就要求撤銷。);如果原來屬于農(nóng)業(yè)用地的,還必須有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批文,這個轉(zhuǎn)用批文一般也是省級政府或國務(wù)院批準(zhǔn)。如果要拆遷房屋,那還要具備更多批準(zhǔn)手續(xù),比如:發(fā)改委的立項(xiàng)批文、規(guī)劃部門的規(guī)劃許可批文、國土部門的用地手續(xù)批文(是土地征收批準(zhǔn)后由誰使用土地的另一個批文)。

4、他們(地方政府或開發(fā)商)說有批文啊?

不能說有批文就真的有,即使有批文也要認(rèn)真研究研究是真是假,是否是你這塊地的批文,有的可能明明沒有卻謊稱有;還有的拿其他地塊的批文來冒充;還有明明需要10個方面批文(如立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)保評估、拆遷許可等等),僅僅才有幾個;根據(jù)筆者近十年的辦理土地案件的經(jīng)驗(yàn),地方政府和開發(fā)商為了將土地這塊肥肉吃到手,真是無所不用其極,什么招數(shù)都有。比如,明明沒有批文,拿別的批文“冒名頂替”;明明是50畝地的批文,謊稱100畝地;明明只是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批文,卻稱已經(jīng)征收了;明明被征地農(nóng)戶沒有在征收前確認(rèn)簽字,卻制造假簽字報批;明明是基本農(nóng)田,卻以荒地上報;明明土地前3年年產(chǎn)值3000元,上報才400元;明明應(yīng)該國務(wù)院批準(zhǔn),卻由一個縣政府批準(zhǔn)了;明明是沒有補(bǔ)充耕地,卻編造在哪哪補(bǔ)充了多少耕地;明明是造商品房,卻稱搞農(nóng)民住宅;明明批準(zhǔn)的才30畝,實(shí)際占用60畝;明明沒有經(jīng)過任何征收程序,卻突然冒出來3年以前已經(jīng)辦理了國有土地使用證;明明還是農(nóng)村還有500畝土地,卻一紙文件就變成了城市,全部土地也由集體變成了國有;明明什么批文什么手續(xù)都沒有,就是要占地要拆房......以上我說的這些造假術(shù)都有真實(shí)的案例佐證,不是我在這里想象。雖然不能說所有的地方政府都是如此,但確實(shí)非常普遍,已經(jīng)成為了常態(tài),我寫每個造假術(shù)時,那些案件就在我腦海里翻滾,那些可憐的農(nóng)民兄弟當(dāng)時面對這些粗暴的騙局和暴力的占地拆遷時的畫面就浮現(xiàn)在我眼前,太不像話了,法律已經(jīng)淪為這些政府愚弄百姓的道具。

5、政府不應(yīng)該這個樣子啊,我們一直認(rèn)為政府只是給我們補(bǔ)償費(fèi)太低,沒想到事情是這個樣子?

當(dāng)然,我們不是否定整個政府,中央政府(國務(wù)院)是不愿意這些問題存在的;地方政府也是某些人在某些方面違法。

6、我怎么才能知道有沒有這些批文呢?

首先是向他們要,誰要占地、拆遷,應(yīng)該主動出示相關(guān)的法律手續(xù),以證明自己的合法性;第二、看看自己是否簽字確認(rèn)過。第三、看看是否公告過。如果你是土地的承包人,沒有讓你在征收土地報批前的土地現(xiàn)狀調(diào)查文件上簽字確認(rèn),那當(dāng)?shù)卣筒荒苌蠄蟛牧?就根本不可能批準(zhǔn);當(dāng)然也有未經(jīng)土地使用人簽字確認(rèn)而批準(zhǔn)征收的,那要么是假簽字,要么是沒有簽字,但這種批文根本就是不合法的應(yīng)予撤銷的。(附:2004年10月21日國發(fā)〔2004〕28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》“在征地依法報批前,要將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民;對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn);確有必要的,國土資源部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。要將被征地農(nóng)民知情、確認(rèn)的有關(guān)材料作為征地報批的必備材料?！?第四、最好的了解真相的辦法當(dāng)然是到國土資源管理部門(國土局)直接查證,國土部門應(yīng)該將是否批準(zhǔn)了土地征收以及征收的有關(guān)內(nèi)容給農(nóng)民看,因?yàn)檫@是農(nóng)民的基本的權(quán)利。但實(shí)際情況并不樂觀,很多地方的國土部門不讓人們看,好像這是國家機(jī)密似的。這種做法剝奪了農(nóng)民的知情權(quán)。事實(shí)上很多土地被非法占用,權(quán)利又難以維護(hù),其中一個重要原因就是農(nóng)民不知道情況到底是怎樣的,是否合法不清楚,感覺是違法,但又說不清楚究竟是什么地方存在違法。所以,無論農(nóng)民去信訪,還是打官司,都不能說到點(diǎn)子上,更不能切中要害。也正因?yàn)槿绱?違法者才肆無忌憚地蠻橫地實(shí)施違法。想想看,如果我們將違法的情況調(diào)查的一清二楚,那維權(quán)就等于已經(jīng)成功了一半。當(dāng)然,只是一味埋怨現(xiàn)實(shí)沒有用處,專業(yè)拆遷維權(quán)律師代理案件的第一步就是深查真相,采取各種強(qiáng)有力的手段將征收土地等案卷材料搞到手,當(dāng)然僅僅看看批文是不行的,還要看所有的報批材料,以發(fā)現(xiàn)“問題所在”,然后對癥下藥。為此,我們下大力量進(jìn)行律師的調(diào)查取證培訓(xùn),還專門成立了調(diào)查取證中心,復(fù)雜的取證由專人負(fù)責(zé)。即使如此,取證往往也是艱難的,需要付出很多心血,可見維權(quán)的路是多么不易。

7、那么,征收土地時,什么情況應(yīng)該省政府批準(zhǔn)什么情況應(yīng)該國務(wù)院批準(zhǔn)?

應(yīng)該由國務(wù)院批準(zhǔn)征收的情況有4種:

(1)永久基本農(nóng)田(多少都是);

(2)永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;

(3)其他土地超過七十公頃的;

(4)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由國務(wù)院批準(zhǔn)。此種情況,由國務(wù)院同時辦理征收土地審批手續(xù)。

征收以上4種情況以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報國務(wù)院備案。

8、我們主要關(guān)心補(bǔ)償費(fèi)多少,政府是否合法我不管,再說政府違法又怎樣,我們還能不讓人家占地?

當(dāng)然,我知道你們主要關(guān)心的是補(bǔ)償費(fèi)多少,而且實(shí)在來說,即使占地不合法,如果是國家或地方政府的重點(diǎn)工程,在目前的法制環(huán)境下,根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn),也很難做到拒絕占地。因?yàn)槟闳绻娴娜ビ蒙眢w擋他們,他們就可能動用警察抓人,甚至雇傭社會人員打人。所以我們律師不主張你們?nèi)ビ蒙眢w擋。但即使我們阻止不了,也必須在是否合法上較真,我們必須啟動各種程序,并動用媒體等各種資源,利用法律武器等各種力量,將他們的違法問題曝光給法庭和社會,因?yàn)橹挥羞@樣,你們才能爭取到比較合理的補(bǔ)償。法律雖然很軟(特別是保護(hù)農(nóng)民權(quán)利的法律),有些法院也可能不會公正,但畢竟還是有些法院的法官或復(fù)議機(jī)關(guān)的官員會動一點(diǎn)惻隱之心,他們即使不判政府一方敗訴,只要稍稍向違法者施加點(diǎn)壓力,他們就會主動找你們談判協(xié)商,你們的補(bǔ)償費(fèi)問題就會得到一定程度的解決。當(dāng)然某些高層政府官員也是可能會有一個理性的態(tài)度,不一定完全與基層的比如鄉(xiāng)政府鎮(zhèn)政府,區(qū)政府的低層官員一個腔調(diào)。這是我們所根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的,叫“深查真相,專家會診,精心謀劃,多管齊下,以力促談”。在我們的努力下,我們律師事務(wù)所通過各種力量的整合和運(yùn)用,幾乎每天都會接待前來談判協(xié)商的各地地方政府官員。協(xié)商實(shí)現(xiàn)了雙贏或多贏。

瞧,這實(shí)際上是無奈的做法,因?yàn)檫@說明在土地問題上,法律難以發(fā)揮作用了。但在現(xiàn)實(shí)的環(huán)境下,這也許是最好的選擇。

9、我們想通過上訪解決問題,不知律師看行不行?

上訪(到北京等高層訴說)和上房(在屋頂?shù)淖詺⒌冗^激行為)幾乎不能解決這種復(fù)雜的法律問題,最好的方式是通過法律的程序,如復(fù)議、訴訟、輿論監(jiān)督等綜合的多管齊下的手段。這樣不僅僅是效果好,風(fēng)險也小。許多農(nóng)民朋友上訪多年甚至幾十年,不但沒有解決問題,還把訴訟時效復(fù)議時效超過了延誤了,本來能夠解決的問題也沒有了希望。當(dāng)然還浪費(fèi)了大量的錢財(cái)和時間。

設(shè)置信訪制度的初衷當(dāng)然不容懷疑,但因?yàn)楦鞣N原因,其效果基本就是“總是讓人們充滿希望,最后是失望”。所以,我們主張像這種現(xiàn)實(shí)的土地糾紛案件還是要通過復(fù)議、訴訟等渠道解決。當(dāng)然采取這些法律措施的同時,通過信訪敲敲邊鼓還是可以的。

但上訪特別是來北京上訪的風(fēng)險也是非常的大,很多人被地方政府部門抓回,甚至拘留判刑。

10、假如一切手續(xù)都是合法的,征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢?

征地補(bǔ)償費(fèi)包括3項(xiàng):即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按照該耕地被征收前前3年平均年產(chǎn)值的若干倍計(jì)算,原來土地管理法規(guī)定是最高30倍。但按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定已經(jīng)突破了30倍。“依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的,省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼.”需要注意:第一、屬于基本農(nóng)田的必須按照最高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償(基本農(nóng)田占耕地的80%以上,即大部分耕地屬于基本農(nóng)田。);第二、如果屬于非法占地,就應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商按照高的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;11、我們組的土地被征收了,村委會做主將補(bǔ)償費(fèi)平均分配給了全體村民,這樣做對嗎?這是明顯錯誤的。一是,征收的屬于村民小組的土地,就只能由本村民小組范圍內(nèi)的農(nóng)民進(jìn)行分配。因?yàn)槲覈r(nóng)村農(nóng)民集體土地的所有權(quán)的結(jié)構(gòu)是“三級所有,組為基礎(chǔ)”,90%以上仍然歸村民小組(即過去的生產(chǎn)小隊(duì))所有;二是不能搞全部補(bǔ)償費(fèi)的平均分配。土地補(bǔ)償費(fèi)可以在本村民小組成員平均分配;而安置補(bǔ)助費(fèi)只能分配給被征地農(nóng)民,按照被征地?cái)?shù)量進(jìn)行分配。