案例1、“送”花園可能無(wú)法辦產(chǎn)權(quán)

劉女士：我買了一套一層的房子，當(dāng)初開發(fā)商在樓書里面說(shuō)會(huì)贈(zèng)送30平方米的花園，所以很快就做了購(gòu)買決定。但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)“贈(zèng)送”的花園面積只有10多平方米，而且產(chǎn)權(quán)證里面還沒有標(biāo)注面積，我應(yīng)該怎么辦?此外，開發(fā)商在合同補(bǔ)充協(xié)議中簽有：“廣告宣傳資料只作參考，不作法律依據(jù)”，開發(fā)商的說(shuō)法成立嗎?

袁前嶺：劉女士所表述的贈(zèng)送應(yīng)該是屬于“附條件贈(zèng)送”，也就是說(shuō)，開發(fā)商所贈(zèng)的花園是在劉女士購(gòu)買該套商品房的前提下進(jìn)行的，既然劉女士已經(jīng)購(gòu)買了房屋，那么開發(fā)商是應(yīng)該按承諾贈(zèng)送花園的。

但根據(jù)相關(guān)的房地產(chǎn)法律，開發(fā)商贈(zèng)送劉女士30平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了30平方米的土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益，所以，購(gòu)房人在遇到這類贈(zèng)送時(shí)，一定要將潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)及違約責(zé)任寫進(jìn)購(gòu)房合同，以免發(fā)生糾紛時(shí)，有理說(shuō)不清。但即使如此，花園的面積也不能計(jì)入產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)。

楊志剛：由于開發(fā)商在樓書中所作的“贈(zèng)送30平方米花園”的承諾，對(duì)劉女士訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，因此開發(fā)商在樓書中關(guān)于贈(zèng)送花園的允諾應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的有效內(nèi)容。據(jù)此，開發(fā)商在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定的“廣告宣傳資料只作參考，不作法律依據(jù)”應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。

法規(guī)索引

樓書也可視為合同

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》相關(guān)條款

楊志剛：按照相關(guān)規(guī)定，所謂的贈(zèng)送花園實(shí)際上是將小區(qū)的一部分綠地的使用權(quán)劃分出來(lái)交由一層住戶使用、管理。再加上土地使用權(quán)在房屋所有權(quán)證書中不作具體面積標(biāo)注，因此即使開發(fā)商在合同中約定贈(zèng)送花園，該花園也不能辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。

此外，只要購(gòu)房者能夠證明樓書等宣傳資料對(duì)訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，則這些宣傳資料中所包含的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的有效內(nèi)容。