一售樓廣告中的允諾和其具有的法律效力

商品房的售樓廣告的形式主要有平面印刷媒體(如報紙、期刊、售樓宣傳資料)或者是電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等電子媒體以及戶外燈箱廣告和路牌廣告等。而其在售樓廣告中的允諾就是通過上述媒體在宣傳和介紹其開發(fā)銷售的商品房的同時做出的對購買商品房某些特定事項的說明(如商品房的設(shè)計、建材的質(zhì)量、所處的區(qū)位環(huán)境)。開發(fā)商在宣傳廣告中所做的允諾有的在買賣雙方簽訂商品房買賣合同中進行了約定，有的沒有進行約定。而關(guān)于對廣告允諾出現(xiàn)的糾紛大多出現(xiàn)在沒有約定情況下，本文想探討的就是沒有成為合同條款的廣告允諾。

從目前開發(fā)商在售樓廣告中做出的允諾主要有以下幾個方面：

(1)、對商品房的設(shè)計和建筑材料的美觀性所做的陳述。

(2)、對商品房所處的區(qū)位及生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境所做的陳述。

(3)、對商品房的相關(guān)組成部分特定功能、特定用途的陳述。

(4)向購買者做出某些購房優(yōu)惠的說明。

在這里必須強調(diào)，那些不具有清楚、明白的質(zhì)量指標(biāo)的“商業(yè)噱頭”“人文、理念宣傳”是不構(gòu)成廣告允諾的。

那么開發(fā)商所做出的類似上文所列的廣告允諾是否具有法律效力呢?這個問題直接關(guān)系到開發(fā)商在違反這些允諾時是否應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任的問題。

售樓廣告和其他商業(yè)廣告一樣，一般只屬于要約邀請，意思是邀請購房者提出購房的要約，作為要約邀請的廣告是沒有法律效力的。但在要約邀請中具有清楚、明白的允諾，開發(fā)商和購房者在以后完成購房的行為過程中(簽訂購房合同)不在重新約定，在這種情況下根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，其應(yīng)視為要約。(《中華人民共和國合同法》“第十四條：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！薄暗谑鍡l：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?/p>