【案情】

2005年1月26日，周某與佳成房地產(chǎn)公司簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房預售合同》，約定周某向佳成房地產(chǎn)公司購買某處房屋。雙方在補充條款中約定，佳成房地產(chǎn)公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權追究其責任。周某在購房時拿到印有“巴黎春天”字樣的彩色印刷品，上寫有“凱旋門的氣度風光、香榭麗舍林蔭大道…”等廣告詞語，并注明交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表等4表均出戶設置。其后，佳成房地產(chǎn)公司交付房屋時，向周某提供了“家庭智能化項目裝修指導書”，其中明確住戶家已預裝了數(shù)字式的水、電、煤氣及熱水表等4表…4表原則上不允許移動，如果用戶確實需要移動，請于物業(yè)聯(lián)系。周某在指導書上簽了字。其后，周某以佳地房產(chǎn)公司將4表安裝在房內(nèi)的行為違約為由，對其提出承擔違約責任的請求，但被拒絕，遂訴至法院。

法院審理中，原告周某訴稱：其與佳成房產(chǎn)公司與2005年1月26日簽訂了商品房預售合同，該合同補充條約定，佳成房地產(chǎn)公司交付房屋使用時，必須與樓書說明保持一致，否則要承擔違約責任。但合同訂立后，佳成房地產(chǎn)公司交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠，水、電、煤氣及熱水表等4表均在戶內(nèi)，佳成房地產(chǎn)公司的此行為已構(gòu)成了對合同的違反，因此請求法院判令佳成房地產(chǎn)公司承擔違約責任。被告佳成房產(chǎn)公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品并非合同，“交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表等4表均出戶設置”等內(nèi)容僅屬廣告宣傳內(nèi)容，在與購房者訂立房屋買賣合同時，并未將該內(nèi)容訂入合同，所以該類廣告描述不構(gòu)成合同的內(nèi)容。故不同意周某的訴訟請求。

法院經(jīng)審理后，最終判決支持原告周某的訴訟請求。

【評析】

本案是一起因房產(chǎn)商交付房屋與預售廣告不符而引起的對房產(chǎn)商是否應承擔責任產(chǎn)生爭議的案件。主要涉及售樓廣告的法律性質(zhì)問題。

根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請。所謂要約邀請，是指一方邀請對方或者引誘對方向自己發(fā)出要約的行為。要約邀請與要約的法律性質(zhì)完全不同，對當事人有不同的法律效果。要約是要約人希望與他人訂立合同的意思表示，接受要約的相對人一旦進行承諾，合同即告成立，要約人及承諾人就要受其約束，變成合同當事人。而要約邀請只是邀請人向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的一種意思表示，發(fā)出要約邀請的一方在收到要約后，可以承諾，也可以不承諾。因此，發(fā)出要約邀請的一方一般不會承擔因此產(chǎn)生的法律后果。區(qū)別要約邀請和要約通常有以下幾個標準：