目前房地產(chǎn)糾紛很多，其中許多購(gòu)房者都說(shuō)后悔聽(tīng)信了廣告的宣傳，實(shí)際的房屋和報(bào)刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力?發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦?購(gòu)房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎?

律師評(píng)析

我們談房屋廣告的法律效力，主要根據(jù)廣告性質(zhì)來(lái)分析。所謂廣告性質(zhì)，是從廣告的內(nèi)容判斷廣告的法律特性及意義，大概來(lái)說(shuō)，可以分為三種類(lèi)型：

廣告的三種類(lèi)型

第一種，有些發(fā)展商會(huì)將在廣告

中的某些許諾和購(gòu)房者的條款的形式寫(xiě)到正式的“購(gòu)房合同”中，此后再談這個(gè)問(wèn)題就已經(jīng)不是在說(shuō)廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。

但同時(shí)也有一些廣告語(yǔ)不能或沒(méi)有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，基本上形成我們要說(shuō)到的第二種、第三種類(lèi)型，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

第二種類(lèi)型的廣告，其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語(yǔ)言，目的是為了引起注意、制造聲勢(shì)、氛圍，并沒(méi)有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。我認(rèn)為這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律上的約束力。

什么是要約邀請(qǐng)呢，我國(guó)《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)?！?/p>

發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。惟一目的是吸引廣大的客戶向自己打來(lái)電話?發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”?完全由客戶自己認(rèn)識(shí)和決定，并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。

而第三種廣告就完全不同，也是出問(wèn)題最多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見(jiàn)到的有“送精裝修”、“24小時(shí)熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國(guó)際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我認(rèn)為，這些廣告實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約，具有法律意義上的約束力。

什么是要約呢，我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定，(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！?/p>

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