案情簡(jiǎn)介

原告文某某與被告趙某某原系夫妻，2003年3月原被告夫妻在萬(wàn)源市某信用社處借款雙方并書(shū)面承諾到期不還用X鎮(zhèn)的某某號(hào)房屋作為借款抵償，后經(jīng)該信用社多次催收，原被告均無(wú)力還款。被告趙某某于2009年2月在萬(wàn)源市廣播電視臺(tái)發(fā)布賣(mài)房消息，后將位于萬(wàn)源市X鎮(zhèn)房屋出售給第三人鄭某某，鄭某某將房屋價(jià)款支付給了該信用社并從該信用社取出了房屋的他項(xiàng)權(quán)證又到房屋管理局領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。后原告文某某提出與被告趙某某離婚并訴至萬(wàn)源市某基層法庭，在其離婚案件審理過(guò)程中，文某某主張其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該法庭中止其離婚訴訟，文某某便提起主張其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟。該法庭在審理其房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛過(guò)程中主持調(diào)解，文某某要求認(rèn)定其合同無(wú)效或鄭某某補(bǔ)償其房?jī)r(jià)款50萬(wàn)元。在其房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的原審期間，文某某先后向萬(wàn)源市政府、人大、紀(jì)檢和達(dá)州市人大等相關(guān)部門(mén)不斷上訪，原審法院迫于信訪壓力，判決其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。鄭某某不服該判決，便向達(dá)州市中級(jí)人民法院提起了上訴。

辦案思路及心得

【漫長(zhǎng)的維權(quán)路】

尋找心儀的律師：鄭某某在上訴期間，將其案情登載在網(wǎng)絡(luò)上，尋求有效的法律解答，并急需聘請(qǐng)一位優(yōu)秀的律師為其維權(quán)。本律師根據(jù)鄭某某在網(wǎng)上登載的案件內(nèi)容，及時(shí)為鄭某某發(fā)表了自己的見(jiàn)解，后來(lái)鄭某某又主動(dòng)給我打電話詳細(xì)地講述了原審的相關(guān)證據(jù)和庭審情況后，本律師再次給鄭某某提出了更為全面的維權(quán)方案，鄭某某在綜合其他律師給出的見(jiàn)解后，便毅然決定委托本律師作為他的訴訟代理人。 二審情況：本律師在接受鄭某某的委托后，從達(dá)州坐火車(chē)前去萬(wàn)源市X鎮(zhèn)重新收集有利于鄭某某的證據(jù)并將其裝訂成冊(cè)，后又收集與其案件相關(guān)的案例和法律條文并準(zhǔn)備了詳細(xì)的開(kāi)庭材料和代理詞。在此期間，文某某仍在萬(wàn)源市和達(dá)州市四處上訪，給人民法院的審判工作帶來(lái)了巨大的壓力。后二審法院雖然認(rèn)為本律師的代理意見(jiàn)有理，但迫于該案件的信訪壓力，最終還是沒(méi)能改判其房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，而是以裁定的形式將該案件發(fā)回萬(wàn)源市人民法院重審。 重審情況：該案件發(fā)回重審后，本律師再次接受鄭某某的委托后，補(bǔ)充收集一些證據(jù)和準(zhǔn)備出庭資料，后原審法院重新組成合議庭準(zhǔn)備對(duì)該案件進(jìn)行開(kāi)庭審理，但是，由于文某某仍然上訪不止，人民法院的審判工作一次又一次地陷入巨大的信訪壓力當(dāng)中，其審判工作再次處于兩難的境地；同時(shí)，原審法院如果判決該合同無(wú)效而鄭某某必將再一次上訴。鑒于此況，原審法院于是及時(shí)改變策略，決定不開(kāi)庭審理對(duì)該案進(jìn)行調(diào)解，想通過(guò)三方達(dá)成協(xié)議的方式來(lái)解決糾紛，化解矛盾和停止文某某的上訪，以維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

【艱難的調(diào)解路】

該案件在萬(wàn)源市人民法院茍庭長(zhǎng)的主持下進(jìn)行調(diào)解，由原、被告和第三人鄭某某的代理人分別對(duì)自己一方的當(dāng)事人打比方、做工作，以求盡快達(dá)成協(xié)議。但這條調(diào)解路并非一帆風(fēng)順，前后共進(jìn)行了四次，每次時(shí)間一天，共計(jì)三十二個(gè)小時(shí)，而在每次的調(diào)解過(guò)程中，被告趙某某均未親自到庭參加調(diào)解而委托其父親代為處理該事。每次的調(diào)解工作都非常的艱難，調(diào)解的時(shí)間都是從上午到中午再到下午，每次都在下午6、7點(diǎn)鐘才結(jié)束，文某某要求鄭某某賠償?shù)馁?gòu)房款由第一次要求賠償50萬(wàn)到第二次的30萬(wàn)再到第三次的15萬(wàn)元，雖然調(diào)解工作取得了一定的成效但均未達(dá)成協(xié)議，因?yàn)猷嵞衬秤X(jué)得自己太冤了，自己本來(lái)是以市場(chǎng)價(jià)格公開(kāi)在信用社手中購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)文某某未簽字，但其購(gòu)房款是用于償還原被告的夫妻共同債務(wù)且被告趙某某出賣(mài)該房屋時(shí)又構(gòu)成了表見(jiàn)代理，自己是善意取得，無(wú)論怎樣說(shuō)，其買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，自己同樣是受害者，憑什么讓自己來(lái)承擔(dān)不利的后果，所以，鄭某某便不愿意過(guò)多地賠償文某某。由于趙某某本人未親自參加，在第四次調(diào)解中，萬(wàn)源市人民法院的茍庭長(zhǎng)決定給趙某某本人打電話，通過(guò)打開(kāi)免提的形式讓趙某某本人參加法庭的調(diào)解過(guò)程，在茍庭長(zhǎng)、三方的代理人努力做工作的情況下，三方初步達(dá)成了口頭協(xié)議，三方認(rèn)可其買(mǎi)賣(mài)合同有效，由鄭某某補(bǔ)償文某某購(gòu)房?jī)r(jià)款6萬(wàn)元，在原被告離婚時(shí)，原被告子女由被告趙某某撫養(yǎng)，原告文某某不給付撫養(yǎng)費(fèi)，再由趙某某補(bǔ)償文某某人民幣1萬(wàn)元。但之后，趙某某之父，又不想給付文某某補(bǔ)償費(fèi)1萬(wàn)元，他認(rèn)為該案件的勝敗對(duì)自己一方均無(wú)影響，便一直回避趙某某要給予文某某補(bǔ)償費(fèi)1萬(wàn)元這一事實(shí)，并想找一些其他理由將其補(bǔ)償費(fèi)1萬(wàn)元予以抵消，致其調(diào)解工作再一次受阻，處于僵持的狀態(tài)，直到最后一次的當(dāng)天下午5點(diǎn)多鐘，后在原審法院茍庭長(zhǎng)的主持和三方代理人的共同努力下，在其下午6點(diǎn)左右，三方當(dāng)事人最終在第四次調(diào)解工作中達(dá)成了共識(shí)，該上訪案件終于在歷時(shí)四年后，在萬(wàn)源市人民法院劃上了圓滿的句號(hào)。

【律師最后感慨】

在我們現(xiàn)實(shí)生活中，像本案中類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不計(jì)勝數(shù)：房屋是夫妻雙方的，但房屋產(chǎn)權(quán)證上卻只有夫妻一方的名字，在簽訂其房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，夫妻當(dāng)中的另一方并未在合同上簽字確認(rèn)或是雙方均在該合同上簽字但其房屋買(mǎi)受人卻并未對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)戶登記，在合同成立后，夫妻一方或者雙方卻以合同無(wú)效而訴至法院，從而引發(fā)大量的糾紛。今年，我國(guó)出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》后，該類(lèi)糾紛有了更為明確的法律依據(jù)和處理辦法，其第三條明確規(guī)定：“第三人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，該解釋第三十六條規(guī)定：“買(mǎi)受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上的，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持”，從該解釋的相關(guān)規(guī)定、我國(guó)《民法通則》和《物權(quán)法》等相關(guān)法律我們可以明確：其房屋買(mǎi)賣(mài)合同始終是有效的，但物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)。故在法理中，為了保護(hù)市場(chǎng)的交易安全，一般會(huì)認(rèn)定其房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，而在司法實(shí)踐中，人民法院在處理該類(lèi)糾紛時(shí)，一般都非常謹(jǐn)慎而不輕易判決，一方面是基于人民群眾巨大的信訪壓力，一方面是面對(duì)嚴(yán)格的法律規(guī)定，所以使人民法院的審判工作陷入了兩難的境地，給法院工作帶來(lái)了巨大的壓力，在綜合考慮社會(huì)效果和法律效果之后，人民法院只好通過(guò)艱難的調(diào)解工作來(lái)平衡各方的利益。 而這些也值得我們的人民群眾自己沉思，要維護(hù)自己的合法權(quán)益，不應(yīng)當(dāng)是通過(guò)訴訟，我們可以將該糾紛扼殺在搖籃中，根本不存在。所以在房屋買(mǎi)賣(mài)的交易中，房屋的共有人和買(mǎi)受人均應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)并出示相關(guān)證件并同時(shí)予以簽字確認(rèn)，其合同簽訂后，是不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)在最短的時(shí)間內(nèi)到房屋登記部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶登記，而此方法也可同樣適用在其他糾紛當(dāng)中。這樣，社會(huì)糾紛便會(huì)減少，社會(huì)矛盾將不會(huì)激化，而法院的審判工作也不至于如此艱難和繁瑣，社會(huì)也將會(huì)變得越來(lái)越和諧穩(wěn)定。

裁判結(jié)果

三方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議如下：該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；位于萬(wàn)源市X鎮(zhèn)的某某號(hào)房屋歸鄭某某所有，鄭某某一次性補(bǔ)償文某某房屋價(jià)款6萬(wàn)元；在鄭某某對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)戶登記的過(guò)程中，趙某某、文某某必須予以積極地協(xié)助和配合并提供相關(guān)的證件。 在其房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的調(diào)解過(guò)程中，萬(wàn)源市人民法院同時(shí)也對(duì)原被告的離婚案件進(jìn)行了調(diào)解，其結(jié)果為：原被告雙方自愿離婚；婚生子由被告趙某某撫養(yǎng)，原告文某某不承擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)；原被告雙方的債權(quán)和共同財(cái)產(chǎn)歸趙某某所有，趙某某一次性補(bǔ)償文某某人民幣1萬(wàn)元，原被告同時(shí)也解決了歷時(shí)四年之久的離婚糾紛。