夫妻共有房產(chǎn)與個人房產(chǎn)的界定

1、夫妻共有房產(chǎn)

(1)根據(jù)我國《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，因此，對于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋，包括通過繼承、接受贈與和購買所得房屋，均應(yīng)當認定為共同財產(chǎn)，在離婚時列入財產(chǎn)分割范圍。

(2)我國《婚姻法》允許夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的分配問題進行書面約定，如夫妻約定婚前取得的房產(chǎn)歸雙方共同所有，則該房產(chǎn)同樣應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。

2、個人財產(chǎn)

對于以下情況取得的房屋，則應(yīng)當認定為夫妻一方的個人房產(chǎn)，另一方在離婚時無權(quán)主張分割。

(1)新《婚姻法》明確規(guī)定除當事人之間另有約定外，一方婚前購買的房屋已付清了全款并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。

(2)一方婚前或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間因繼承或接受贈與取得房產(chǎn)，并且被繼承人或贈與人在遺囑或贈與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈與人只為夫妻一方的，應(yīng)當認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

(3)夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方書面約定取得的房產(chǎn)歸一方所有。

房產(chǎn)分割的處理方式

根據(jù)《婚姻法》解釋(二)的規(guī)定，人民法院對夫妻共同財產(chǎn)中的房產(chǎn)按如下方式處理：

1、首先由雙方對房屋價值及歸屬進行協(xié)商;

2、如雙方無法對房屋價值及歸屬協(xié)商一致，人民法院按以下情形分別處理：

(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，則采用競價方式，價高者得后再給對方相應(yīng)的補償;

(2)只有一方主張房屋所有權(quán)的，由法院委托評估機構(gòu)對房屋進行評估，由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)的補償;

(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，法院一般會根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，將房屋評估拍賣所得價款扣除評估、拍賣所需費用后進行分割，如存在貸款的，則由銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款在作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。