國(guó)有劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓嗎

根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，國(guó)有劃撥土地是可以轉(zhuǎn)讓的，依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;

2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán);

3、對(duì)土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán);

4、依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

(一)行政干預(yù)性強(qiáng)。

由于劃撥土地使用權(quán)與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門(mén)審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類(lèi)型是否符合規(guī)劃和國(guó)家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國(guó)有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場(chǎng)對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機(jī)關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進(jìn)行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

(二)不對(duì)稱(chēng)性。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，這種權(quán)利在市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中作為一個(gè)整體進(jìn)行流通的情況極少，只有兩個(gè)同時(shí)符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個(gè)完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

(三)有償性。

2008年2月13日國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國(guó)有劃撥土地權(quán)益，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動(dòng)力，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人長(zhǎng)時(shí)間使用土地不可能對(duì)土地沒(méi)有投入，況且用地者在取得劃撥土地時(shí)也并非是“無(wú)償”，也付出了補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>

國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)讓糾紛處理

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國(guó)家禁止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，取得國(guó)有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無(wú)效。最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用的目的出發(fā)，對(duì)當(dāng)事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，又不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雙方簽訂的原為無(wú)效的協(xié)議，在國(guó)家土地管理部門(mén)作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認(rèn)可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時(shí)不作無(wú)效認(rèn)定。

結(jié)合該司法解釋?zhuān)嗣穹ㄔ簩?duì)當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地糾紛的處理原則如下：

(1)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

(2)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因?yàn)榇藭r(shí)土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國(guó)有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

(3)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏尫睫k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國(guó)家土地管理部門(mén)交納土地出讓金，從國(guó)家土地管理部門(mén)獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。

(4)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。

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