土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該如何風(fēng)險防控

一、轉(zhuǎn)讓標的(轉(zhuǎn)讓土地)的確認

對于轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對稱的問題;其次，信息披露可強化轉(zhuǎn)讓方對所轉(zhuǎn)讓土地的保證責任。

一般來講，對土地信息的確認分為三個層次：即土地權(quán)利信息、土地財稅信息和土地開發(fā)信息。

1、土地權(quán)利信息主要包括：產(chǎn)權(quán)證號、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無抵押、查封情況等。

2、土地財稅信息主要包括：土地出讓金繳納情況、其他財稅成本以及是否有未付款項等。對于未付款項的承擔要相應(yīng)作出安排。

3、土地開發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對于土地進行開發(fā)的情況，包括土地開發(fā)手續(xù)進程以及開發(fā)資金的投入等。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款的支付

轉(zhuǎn)讓價款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下：(1)轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠信度無法把握；(2)土地之上一般會有抵押，解押需要時間且也有風(fēng)險；(3)辦理過戶需要一定的時間，存在一定的變數(shù)；(4)在轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。

因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點付款，付款多少以及出現(xiàn)問題如何處理等，是合同設(shè)計和風(fēng)險防控的重點。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例：

首先，第一筆款主要針對土地解押設(shè)計，土地只有解押之后才能過戶。土地解押的資金往往需要受讓方來承擔，但對于受讓方來講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件來降低風(fēng)險。

其次，第二筆款主要針對土地過戶設(shè)計，具體是先過戶后付款還是先付款后過戶，要根據(jù)情況商定。

第三，第三筆款主要針對開發(fā)手續(xù)的變更等來設(shè)計。

其中，對于第一筆款因為是用于土地解押，為防止轉(zhuǎn)讓方不將款項用于解押，可約定由受讓方直接將款項打入抵押權(quán)銀行賬戶。對于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共管賬戶。

三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費的承擔

土地轉(zhuǎn)讓過程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問詢稅務(wù)部門。對于稅費承擔要作出明確約定，避免日后糾紛。

四、合同的解除

因土地轉(zhuǎn)讓標的往往巨大，一旦解除合同想恢復(fù)原狀很難，具體要去當?shù)叵嚓P(guān)部門咨詢。

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