一、房地產(chǎn)抵押的定義及我國法律對房地產(chǎn)抵押的原則性規(guī)定

1、房地產(chǎn)抵押的定義

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務

履行擔保的行為;債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

2、我國法律對房地產(chǎn)抵押的原則性規(guī)定

(1)土地使用權(quán)抵押與房屋所有權(quán)抵押的相互依存性

①以房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。以土地使用權(quán)抵押的，該土地上的房屋一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

②除一些集體建設用地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)之外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的集體土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)一并抵押。

(2)下列房地產(chǎn)不得設定抵押

①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

②已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);

③用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

④列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

⑤被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);

⑥其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

3、抵押權(quán)的設立

房地產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立。

二、辦理房地產(chǎn)抵押登記應注意的問題

1、對房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與使用狀況進行審查

(1)抵押人是公民的，應審查用于抵押的房地產(chǎn)是其個人單獨所有，還是與他人共同共有。如果房地產(chǎn)屬于共有財產(chǎn)，應盡量要求全部共有人作為共同抵押人。

(2)用于的抵押土地使用權(quán)若為劃撥的，則應按照國土資源部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)地價款證明，在抵押合同中確定實現(xiàn)抵押權(quán)時應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于土地使用權(quán)地價款的款額。

(3)用于抵押的房地產(chǎn)如處于在押狀態(tài)，是解除在先抵押后再設定新的抵押，還是做余額抵押。如需解押后設定新的抵押，則應審查抵押人是否具備償還在先債務的能力。如要做余額抵押，則應有順位在前的抵押權(quán)人同意的書面證明，余額部分價值的認定;以第一次抵押登記的抵押物價值為準。