房產(chǎn)抵押在擔保公司有哪些風險

抵押登記權(quán)的風險

(一)“一物多押”的風險

《擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

(二)土地使用權(quán)的風險

擔保公司，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

(三)登記期限的風險

辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風險

(一)抵押物難以處置

按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

(二)租金收入難以獲得

借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

(三)抵押物拍賣價格不公正

如果借款人不按期還貸，擔保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

土地性質(zhì)引發(fā)的風險

(一)土地使用期限

我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

(二)處置費用

對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。

土地用途變更的風險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

在建工程抵押的風險

(一)建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)

最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

(二)稅收優(yōu)先權(quán)

《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力。

以單位房改房設(shè)定抵押

有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

共有財產(chǎn)抵押的風險

根據(jù)《擔保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風險。

抵押房產(chǎn)評估價格的風險

目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當擔保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權(quán)處置抵押物。

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