實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)是抵押權(quán)人的權(quán)利，但該權(quán)利的行使受到一定條件的限制，即須有房屋抵押權(quán)存在、須債務(wù)履行期屆滿、須債權(quán)未受清償、須債權(quán)人對(duì)債權(quán)未受清償沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式及實(shí)現(xiàn)途徑中存在的問(wèn)題

我國(guó)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十三條及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條、第四十六條均規(guī)定了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。上述規(guī)定存在以下幾個(gè)問(wèn)題：⑴在債務(wù)人到期不履行債務(wù)的情況下，抵押權(quán)人是否有權(quán)單方處分抵押房屋?⑵拍賣是否為房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式?⑶抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟，該訴訟應(yīng)解決什么問(wèn)題?⑷抵押權(quán)人能否直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)?

就第一個(gè)問(wèn)題而言，國(guó)際上存在兩種立法例：一為當(dāng)事人自救主義，即抵押權(quán)人可根據(jù)抵押權(quán)而自行決定抵押權(quán)的處分方式并予以實(shí)施，無(wú)需經(jīng)由抵押人同意，國(guó)家在通常情況下也不予強(qiáng)制干預(yù)。二為司法保護(hù)主義，即抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)采取公法上的方式，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)之前通常需要獲得法院或其他國(guó)家機(jī)關(guān)簽發(fā)的裁判或決定，而不能私自實(shí)行抵押權(quán)。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定抵押權(quán)人是否有權(quán)單方處分抵押物。《擔(dān)保法》只是規(guī)定抵押權(quán)人在確定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的問(wèn)題上“可以”與抵押人進(jìn)行協(xié)議，而不是“必須”與抵押人協(xié)議，反言之，抵押權(quán)人也可以選擇不與抵押人協(xié)議而自行處分抵押物，則該處分行為在法律上不能被認(rèn)定無(wú)效。理論上說(shuō)，抵押權(quán)既然是一種權(quán)利，而且是一種物權(quán)，抵押權(quán)人在不違反法律規(guī)定的前提下當(dāng)然可以自主決定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，故抵押權(quán)人既可以與抵押人協(xié)商以抵押物折價(jià)，也可以自行決定以拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)然，在抵押權(quán)人自行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)抵押物獲得合理價(jià)格的合理注意義務(wù)，并保證抵押物變價(jià)受償不損害抵押人及債務(wù)人的利益，這在我國(guó)未來(lái)的物權(quán)立法上應(yīng)有所體現(xiàn)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，為避免糾紛的發(fā)生，抵押權(quán)人還是選擇與抵押人協(xié)議處分抵押房屋的方式比較妥當(dāng)。

第二個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定，該規(guī)定將拍賣作為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的唯一方式，這在一定程度上造成司法實(shí)踐中適用法律的混亂。因?yàn)樵趯?shí)踐中經(jīng)常遇到設(shè)置抵押的房屋因各種原因在拍賣時(shí)無(wú)人應(yīng)買、無(wú)法變現(xiàn)的情況，此時(shí)，房屋抵押權(quán)便無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房屋抵押制度也形同虛設(shè)。故盡管拍賣是一種較為公平的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式，但以此作為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式卻不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》所作規(guī)定的愿望是美好的，但卻難以適應(yīng)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活，不能解決實(shí)際問(wèn)題。故建議立法機(jī)關(guān)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定作出修改，起碼與《擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定保持一致。

對(duì)于第三個(gè)問(wèn)題，司法實(shí)踐中是這樣處理的：在當(dāng)事人就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式達(dá)不成協(xié)議時(shí)，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，法院對(duì)此類案件的受理是以債權(quán)債務(wù)糾紛為案由，對(duì)此類案件的審理也總是從當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)糾紛開(kāi)始，而不管雙方是否就債權(quán)債務(wù)有糾紛，最后確定雙方之間的抵押是否有效，判決并不確定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式最終要到執(zhí)行階段才能確定。該處理方式存在的問(wèn)題是，在雙方當(dāng)事人只就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有爭(zhēng)議，而就債權(quán)債務(wù)無(wú)異議的情況下，這種訴訟及審理有無(wú)必要?我認(rèn)為沒(méi)有必要，因?yàn)榈盅簷?quán)人只要求以一定的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在雙方協(xié)商不成的情況下，才借助司法解決，并不要求法院對(duì)雙方之間的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行審理，而現(xiàn)實(shí)的做法，給人以法院多管閑事之嫌，而且浪費(fèi)了當(dāng)事人的精力、物力，增加其訟累。那么，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)自救不能的情況下，是否有更好的途徑求取公法上的保護(hù)?這就涉及到第四個(gè)問(wèn)題，即抵押權(quán)人能否直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)?

由于房屋抵押必須經(jīng)過(guò)登記才能設(shè)立，登記本身便具有公信力，如果債務(wù)人到期不清償債務(wù)，雙方達(dá)成協(xié)議的，自可按協(xié)議處分抵押房屋;如當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，抵押權(quán)人又無(wú)法自行處分抵押房屋，在此情況下應(yīng)賦予抵押權(quán)人直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。惟有如此，才能達(dá)到房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的高效率，既便利了抵押權(quán)人，又無(wú)礙于抵押人，還簡(jiǎn)化了程序，符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。當(dāng)然，如果抵押人對(duì)抵押權(quán)的存在與否及效力如何、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是否成就等問(wèn)題與抵押權(quán)人發(fā)生爭(zhēng)議，則雙方只能通過(guò)訴訟程序解決。

㈢物上保證人的求償權(quán)

當(dāng)債務(wù)人到期不能清償債務(wù)時(shí)，可能出現(xiàn)以下兩種情形：其一，物上保證人為避免因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而喪失其抵押物，從而替代債務(wù)人清償由抵押物擔(dān)保的債務(wù);其二，物上保證人沒(méi)有代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使得抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后導(dǎo)致其喪失抵押物。此時(shí)，債務(wù)人的債務(wù)在受清償?shù)姆秶鷥?nèi)歸于消滅，而物上保證人卻因此遭受了損失，為平衡兩者的關(guān)系，保護(hù)物上保證人的利益，各國(guó)法律普遍規(guī)定物上保證人的求償權(quán)制度，即物上保證人在為債務(wù)人清償債務(wù)后或抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。我國(guó)《擔(dān)保法》未就第一種情況作出規(guī)定。