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寧波
期房抵押的效力是怎樣的
期房抵押的效力是怎樣的
期房抵押的效力不被承認(rèn)?，F(xiàn)實中較為普遍的現(xiàn)象是預(yù)售商品房貸款抵押，即通常所說的按揭貸款：購房人將其與售房人之房屋買賣合同項下的預(yù)售房屋的所有權(quán)益抵押予貸款銀行，貸款銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由售房人所有的行為。與本案相似，在此法律關(guān)系中，售房人須向銀行作出如購房人不能按期還款，銀行有權(quán)對在建房屋行使抵押權(quán)的承諾，此為該抵押生效的必要條件。
當(dāng)銀行將款項交給售房人以后，房屋預(yù)售及貸款過程均經(jīng)登記，只要售房人不違約，期房成為現(xiàn)房只是一個時間問題。筆者認(rèn)為，為了發(fā)揮期房的擔(dān)保作用、充分利用期房的交換價值及維護貸款銀行的利益，有必要在法律上明確期房抵押的有效性及對抗力，為此有必要對現(xiàn)行法律作出修正。
1995年施行的《擔(dān)保法》對期房雖沒有明確規(guī)定，但在該法所列舉的不得抵押的財產(chǎn)中，并沒有禁止期房的抵押。
一般來講，在建房屋處于售房人的控制之下，售房人是該在建房屋的所有權(quán)人，購房人未來的房屋產(chǎn)權(quán)是否能順利實現(xiàn)，取決于該售房人的建房及交付行為，售房人對未來房產(chǎn)的處置行為決定了購房人房產(chǎn)所有權(quán)的實現(xiàn)。因此，僅憑購房人與售房人之間的預(yù)售合同，無法保證購房人對在建房屋的處分權(quán)。
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