一、抵押房地產(chǎn)發(fā)生意外如何處理

抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險(xiǎn)金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。由于抵押人本身的故意或過(guò)失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。無(wú)論在何種情況下，抵押房地產(chǎn)的殘余價(jià)值仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于抵押權(quán)人(貸款銀行)來(lái)說(shuō)尤為重要。這是因?yàn)楫?dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時(shí)，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價(jià)款將可能無(wú)法償還債務(wù)人所欠的借款。所以當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押權(quán)人要采取一定的措施，來(lái)保障它的利益：

(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，并有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

(2)如果抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無(wú)過(guò)錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

二、如何設(shè)定房產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押的公示方法為登記。對(duì)此，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即"房地產(chǎn)抵押，應(yīng)自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記"、"房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效"?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同的必要的生效要件。

因此，當(dāng)事人僅就抵押房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)抵押合同并不導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生。首先，從法理上講，房地產(chǎn)抵押合同僅是當(dāng)事人之間就抵押物設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同，其成立乃至生效之時(shí)，抵押權(quán)尚未產(chǎn)生，訂立抵押合同，屬于一種債權(quán)行為。抵押合同的履行，即抵押人實(shí)際設(shè)立抵押權(quán)予以抵押登記，才是物權(quán)行為;其次，國(guó)家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)違反國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅(jiān)決的否定，即使當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致，也不能承認(rèn)其法律效力，而只對(duì)符合法律要求的抵押才予以設(shè)立登記，承認(rèn)其法律效力。這種以國(guó)家行為直接強(qiáng)制干預(yù)的目的，也在于通過(guò)房地產(chǎn)抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產(chǎn)已設(shè)立抵押而使自己遭受不測(cè)的損害，從而保證抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

抵押，實(shí)際上是一種物的擔(dān)保。因此，對(duì)抵押物的合法性審查是抵押有效與否和能否獲得登記的關(guān)鍵。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：1、設(shè)立抵押時(shí)權(quán)屬有爭(zhēng)議(即權(quán)利主體不確定)的房地產(chǎn);2?、列入文物保護(hù)的或具有重要紀(jì)念意義的建筑物;3、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);4、用于科教、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);5、已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn);6、其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。因此，我們建議您在辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中，首先應(yīng)當(dāng)考察該房產(chǎn)是否確屬您的好友名下，該房產(chǎn)是否屬國(guó)家允許抵押的范圍，在此前提之下，簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條的有關(guān)規(guī)定，自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，從而使得房地產(chǎn)抵押得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，保證在主債權(quán)期限屆滿、債務(wù)人無(wú)法清償時(shí)，依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，有效的維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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