抵押房地產(chǎn)怎樣占管與處分

一、抵押房地產(chǎn)的占用與管理

(一)占用與管理的含義

所謂占用與管理，是指在抵押期間，由抵押人對抵押房地產(chǎn)進行占領、使用與管理的行為。抵押房地產(chǎn)由抵押人而不是由抵押權人占用與管理，這是由抵押的性質決定的。抵押是不同于出典的，它是以不轉移占有的方式向抵押權人提供的債務履行擔保的行為。因而抵押人占用抵押房地產(chǎn)是一種法定權利。在抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行管理，這是由抵押合同約定的。抵押期間的管理是一種責任，約定的必須履行的義務。

(二)占用與管理的內容

1、抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。除政府建設需要進行拆遷外，未征得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房地產(chǎn)出售、交換、贈與、拆除或者改建。

2、有義務接受抵押權人對抵押房地產(chǎn)按照抵押合同約定的程序進行監(jiān)督、檢查。如抵押人有不盡管理之職的行為，應接受抵押權人的指正并及時根據(jù)整改要求采取措施。

3、如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的意外情況，抵押人應當及時將情況通知抵押權人，同時應采取有效措施防止損失的擴大。抵押人有義務按所投的保險向保險公司索賠，所得賠款應作為抵押財產(chǎn)按合同約定進行處分。如果抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失導致抵押房地產(chǎn)的價值不足于履行債務擔保時，應承擔賠償責任。抵押人有義務與責任根據(jù)抵押權人的要求重新提供或者增加擔保以足以彌補所遭受的損失。如果抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少并無過錯的，抵押人只需在合法合理的賠償所得范圍內提供擔保。當然，抵押房地產(chǎn)價值余存的部分，仍應作為原抵押合同約定的抵押物，抵押人負有義務履行管理責任。

4、由于抵押權從屬于債權，因此，債權轉讓，抵押權也往往轉讓。(當然也有例外情況)由于抵押權人的變化，故應重新簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記手續(xù)。

5、抵押期間，抵押人暫時不能行使對抵押房地產(chǎn)的處分權。而抵押權人則相應可以行使抵押合同約定的處分權。通知抵押權人后，抵押人可以轉讓或者出租抵押房地產(chǎn)，但所得價款應當向抵押權人提前清償所擔保的債權?；蛘呦蚺c抵押權人約定的第三人提存，超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有。不足部分由債務人清償。

6、已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人，以交換產(chǎn)權方式補償?shù)?，以交換所得房地產(chǎn)重新設定抵押權，并相應變更抵押合同，實行作價補償，由抵押人將所得補償金提前清償所擔保的債權?；蛱岽婀C作為抵押財產(chǎn)處理，到屆滿時進行處分。

7、抵押房地產(chǎn)發(fā)生繼承、贈與析產(chǎn)的，承受人應當及時書面通知抵押權人，并應承擔所繼承、受贈以及分得抵押房地產(chǎn)實際價值相應的抵押擔保義務。

二、抵押房地產(chǎn)的處分

(一)抵押房地產(chǎn)處分的概念

債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，抵押權人依法對抵押房地產(chǎn)采取折價、拍賣或變賣，以所得價款優(yōu)先受償。抵押權人行使處分權是抵押法律關系最為重要的一項權利，是抵押的實質。是債權得以實現(xiàn)的手段。

(二)抵押房地產(chǎn)處分的前提條件

處分抵押房地產(chǎn)必須具備一定的條件，作為一種附條件的民事行為，只有當合同所約定的條件出現(xiàn)時，才能行使這一權利。債務履行期屆滿時債務人不履行債務是抵押權人處分抵押房地產(chǎn)的前提條件。根據(jù)歸納可以分為以下幾種情況，凡是具備下列情況之一的，抵押權人就有權要求處分抵押房地產(chǎn)。

1、債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)模?債務人又不能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的;

2、作為公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

3、作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

4、抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

5、作為法人的抵押人發(fā)生減資、分立、清算情況而影響或者可能影響抵押合同履行的;

6、抵押合同約定的其他情況。

(三)抵押房地產(chǎn)處分的方式

抵押權人在處分抵押房地產(chǎn)時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者已出租的，還應同時書面通知共有人或者承租人。經(jīng)抵押雙方協(xié)商同意，可以通過拍賣這種公平公正的方式處分抵押房地產(chǎn)，當然也允許采取其他合法方式進行處分。協(xié)商不成的，抵押權人可以通過向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴的方式來實現(xiàn)自己的合法權利。

(四)抵押房地產(chǎn)處分時的中止情況

抵押權人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止;這種中止往往發(fā)生在進入拍賣程序中：

1、抵押權人請求中止的;

2、抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經(jīng)抵押權人同意的;

3、發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權屬爭議的;

4、進入訴訟或仲裁程序中的抵押房地產(chǎn);

5、其他應當中止的情況。

(五)抵押房地產(chǎn)處分時的注意事項

1、以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應當以處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人才可優(yōu)先受償。

2、處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，故處分新增房屋所得的價款抵押權人無權優(yōu)先受償。

3、除以拍賣方式處分抵押物之外，已出租抵押房地產(chǎn)的承租人，以及按份共有的抵押房地產(chǎn)的其他共有人，或者與抵押物不宜分割或者共同配套使用設施的房地產(chǎn)共有人，對處分的房地產(chǎn)擁有優(yōu)先的購買權。

4、尚在租賃期內的房地產(chǎn)處分后，抵押權設定前已出現(xiàn)的，原租賃關系繼續(xù)有效;抵押權設定后出租的，原租賃關系自然終止。

5、抵押人破產(chǎn)后，其破產(chǎn)前已設定抵押權的房地產(chǎn)不屬破產(chǎn)之財產(chǎn)范圍。但處分抵押物所得款項清償債務的剩余部分，才屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

(六)抵押房地產(chǎn)處分所得分配順序

根據(jù)建設部的規(guī)章，處分抵押物所得金額依下列順序分配：

1、支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

2、扣繳抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款;

3、償付債權本息及支付違約金;

4、賠償因債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;

5、剩余余額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得款項不足以支付債務本息和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

(七)抵押權人的優(yōu)先受償權

1、抵押權優(yōu)先于一般債權。當?shù)盅簷嗯c債權同時并列時，抵押權人優(yōu)先受償，多余的才清償一般債權。

2、同一房地產(chǎn)設定兩個抵押權的，以抵押登記的先后順序受償。在規(guī)定期限內辦理抵押登記的，優(yōu)先于超過規(guī)定期限辦理抵押登記者;均在規(guī)定期限內辦理抵押登記的，以抵押合同生效的時間在前者為優(yōu)先;均超過規(guī)定期限辦理抵押登記的，以房地產(chǎn)登記機構受理登記的時間在前者為優(yōu)先。

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