一、怎么預防房產(chǎn)是否已設置抵押權

買房子一定要得到該房產(chǎn)的產(chǎn)權，否則你的合法權益無法得到保障。但是，在購房時你一定要注意，你想購買的房子是否已經(jīng)設置抵押權。

開發(fā)商在進行商品房的開發(fā)過程中，往往出于融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權或正在建設中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人(一般為借款人)不得處置抵押物。因此，在抵押權尚未解除的情況下，開發(fā)商預售商品房前必須經(jīng)享有抵押權的銀行同意，且保證預售所得款項先用于償還貸款，買賣雙方才能順利辦理產(chǎn)權過戶。

因此，在購房前買家核驗開發(fā)商出示的國有土地使用權證時，須注意該證書上“有關他項權利證明”欄內是否注明有上述抵押情況。如有上述情況，買家應注意核驗自己購買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。由于個別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，造成銀行不愿放棄其在開發(fā)項目上設置的抵押權，導致買家無法順利取得產(chǎn)權證。

二、買賣被抵押的房屋，合同有效嗎

我們先來看一下相關法律規(guī)定：

《中華人民共和國擔保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?/p>

按《擔保法》的規(guī)定，抵押期間轉讓抵押物，如果未通知抵押權人或未告知受讓人，轉讓行為無效。但依據(jù)后來出臺的相關法律及司法解釋，這個結論并不成立。

《擔保法司法解釋全文》第67條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/p>

也就是說，以被設定抵押權的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，是有效的。對此，后來的《物權法》給出了更明確的結論。

《中華人民共和國物權法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?/p>

即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，這一點是無可改變的。

三、抵押權實現(xiàn)需具備哪些條件

抵押權的實現(xiàn)必須具備一定的條件，《中華人民共和國擔保法》第五十三條第一款規(guī)定：“債務履行屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”依據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權的實現(xiàn)必須具備以下四個條件：

1、抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現(xiàn)。

2、必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標準。

3、債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。

4、債務未受清償不是由于債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由于其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。

以上知識就是小編對上述問題進行的解答，購買房屋的時候一定要注意房屋是否已經(jīng)抵押，如果已經(jīng)抵押的是辦理不了過戶登記的，對購買者造成不利影響。讀者如果需要找律師解決法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。